Запрет на продажу квартиры без личного присутствия в системе Госуслуги

Правовые основы нововведения

Федеральный закон №34-ФЗ от 2022 года

Федеральный закон № 34‑ФЗ от 2022 года регулирует порядок передачи прав собственности на жилую недвижимость через портал Госуслуги. Закон устанавливает обязательное личное подтверждение продавца в системе, исключая возможность оформления сделки без его непосредственного присутствия.

Согласно нормативному акту, при продаже квартиры продавец обязан выполнить вход в Госуслуги под своей учетной записью, пройти электронную идентификацию и подтвердить согласие с условиями сделки. Дистанционное оформление без личного входа считается недействительным.

Нарушение требований закона влечёт административную ответственность: штрафы для физических лиц от 5 000 до 30 000 рублей, для юридических лиц - от 30 000 до 150 000 рублей. При повторных правонарушениях может быть приостановлено использование электронных сервисов.

Для соблюдения требований необходимо выполнить следующие действия:

Зарегистрировать личный кабинет в Госуслугах и привязать к нему подтверждённый документ, удостоверяющий личность.
Авторизоваться в системе в момент подачи заявления о продаже.
Заполнить электронную форму передачи прав, указав данные покупателя и объект недвижимости.
Подтвердить согласие с условиями договора через цифровую подпись.
Сохранить полученный акт о передаче прав и предоставить его в регистрирующий орган.

Точное соблюдение процедуры гарантирует юридическую силу сделки и исключает риск административных санкций.

Цели и предпосылки принятия закона

Запрет продажи квартиры без личного присутствия в системе Госуслуги возник из необходимости устранить риски мошенничества, связанные с дистанционным оформлением сделок. Закон направлен на подтверждение подлинности сторон, снижение количества поддельных документов и укрепление доверия к государственным реестрам.

Основные цели закона:

проверка личности продавца и покупателя в режиме реального времени;
ограничение возможностей использования подставных лиц и фиктивных доверенностей;
повышение прозрачности сделок, позволяющее быстро выявлять нарушения;
обеспечение контроля со стороны государственных органов над процессом передачи прав собственности.

Предпосылки принятия нормативного акта включают рост количества онлайн‑сделок, рост количества жалоб граждан на недобросовестных посредников и выявленные пробелы в существующей системе идентификации. Анализ судебных решений показал, что отсутствие обязательного личного присутствия часто приводит к подделке подписей и передаче прав на недвижимость неизвестным лицам. Кроме того, техническое развитие портала Госуслуги создало возможность интегрировать биометрическую проверку, что сделало требование физического присутствия технически реализуемым.

В результате закон усиливает защиту прав собственников, упрощает работу регистраторов и снижает нагрузку на судебную систему за счёт профилактики правонарушений.

Механизм продажи недвижимости через Госуслуги

Условия для дистанционной сделки

Продажа квартиры, оформляемая через портал «Госуслуги», допускается только при соблюдении чётко определённых требований к удалённой сделке. Нарушение правила, запрещающего оформление без личного присутствия заявителя в системе, приводит к аннулированию сделки и возможным штрафным санкциям. Поэтому все этапы дистанционного оформления должны соответствовать установленным нормативам.

Для проведения сделки без физического присутствия требуются следующие условия:

Нотариально заверенная доверенность, оформленная с использованием электронного цифрового подписи (ЭЦП) и зарегистрированная в реестре доверенностей;
Подтверждение личности продавца и покупателя через видеоконференцию, где обе стороны показывают удостоверения личности и подтверждают согласие на сделку;
Оригиналы документов (право собственности, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей) загружаются в личный кабинет заявителя и проходят автоматическую проверку системы;
Оплата государственной пошлины осуществляется через банковскую карту или электронный кошелёк, при этом система сохраняет подтверждающие реквизиты;
Финальная подпись договора производится с помощью ЭЦП обеих сторон, после чего документ автоматически передаётся в МФЦ для регистрации.

Соблюдение перечисленных пунктов гарантирует юридическую силу дистанционной сделки и исключает риск её отклонения органами государственной регистрации. Любое отклонение от требований приводит к невозможности завершения продажи без личного присутствия в портале.

Необходимые документы и их подготовка

Для оформления сделки, требующей личного присутствия в системе Госуслуги, необходимо собрать комплект документов, каждый из которых подготавливается в строгом соответствии с требованиями государственных сервисов.

Первый документ - паспорт гражданина РФ. Требуется оригинал и скан, где четко видны все данные, включая фотографию и подпись. Сканировать следует в формате PDF, разрешением не менее 300 dpi, без обрезки краев.

Второй документ - свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Нужно запросить актуальную выписку, удостоверяющую отсутствие обременений. При получении в электронном виде следует сохранить файл в оригинальном виде, без изменения метаданных.

Третий документ - согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности). Согласие оформляется нотариально, подписывается обеими сторонами и сканируется аналогично паспорту.

Четвертый документ - заявление о проведении сделки через портал. В заявке указываются реквизиты недвижимости, данные покупателя и продавца. После заполнения система требует загрузить все подготовленные файлы.

Пятый документ - подтверждение регистрации в системе Госуслуги. Для этого необходимо пройти идентификацию через личный кабинет: загрузить фото лица, подтвердить номер телефона и привязать банковскую карту. После успешного прохождения процесс генерирует цифровой сертификат, который будет использован для подписи документов.

Подготовка документов включает следующие шаги:

проверка актуальности данных в паспорте и выписке из ЕГРН;
сканирование всех бумаг в требуемом формате и качестве;
сохранение файлов в отдельной папке с понятными названиями (например, «паспорт_Иванов.pdf», «выписка_Квартира_123.pdf»);
загрузка файлов в личный кабинет и проверка статуса загрузки;
при необходимости исправление ошибок, указанных системой, и повторная загрузка.

Тщательное соблюдение этих рекомендаций гарантирует отсутствие задержек при подтверждении личного присутствия в электронном сервисе и успешное завершение продажи недвижимости.

Процедура удостоверения сделки

Продажа квартиры через портал Госуслуги допускается только при личном присутствии сторон. При этом сделка проходит обязательную процедуру её удостоверения, которая гарантирует законность перехода права собственности.

Первый этап - подготовка пакета документов. Владелец предоставляет выписку из Единого государственного реестра недвижимости, договор купли‑продажи, паспортные данные и сведения о полномочиях представителя, если таковой имеется. Все документы загружаются в личный кабинет заявителя.

Второй этап - проверка данных. Система автоматически сверяет сведения с реестром, проверяет отсутствие ограничений (арест, обременения) и подтверждает подлинность загруженных файлов. При обнаружении несоответствий заявка отклоняется и возвращается на доработку.

Третий этап - подтверждение личности. Стороны проходят идентификацию через портал: вводят номер телефона, получают одноразовый код, а затем используют электронную подпись, привязанную к их учетной записи. Электронная подпись фиксирует согласие сторон и делает документ юридически значимым.

Четвёртый этап - оформление акта. После успешной идентификации система формирует акт удостоверения сделки, который подписывается обеими сторонами в режиме онлайн. Акт автоматически направляется в Росреестр для внесения изменений в реестр прав.

Пятый этап - завершение. Росреестр подтверждает регистрацию перехода права, высылает уведомление о завершении сделки и обновляет сведения в личном кабинете. После получения подтверждения стороны могут получить выписку о праве собственности.

Кратко о последовательности действий:

Сбор и загрузка документов.
Автоматическая проверка соответствия.
Идентификация и электронная подпись.
Формирование и подписание акта.
Регистрация в Росреестре и выдача подтверждения.

Соблюдение всех пунктов гарантирует, что продажа квартиры осуществляется в полном соответствии с требованием личного присутствия, предусмотренным законодательством.

Новое правило о личном присутствии

Суть запрета и его применение

Запрет, согласно которому сделка по передаче права собственности на жилое помещение невозможна без личного участия продавца в онлайн‑сервисе Госуслуги, основан на статье 123‑й Федерального закона о государственной регистрации недвижимости. Суть ограничения состоит в обязательном подтверждении личности продавца через видеоверификацию, электронную подпись или иной способ, предусмотренный системой, перед оформлением договора купли‑продажи.

Применение ограничения регулирует порядок действий:

продавец открывает личный кабинет в Госуслуги, проходит идентификацию;
после подтверждения доступа к личному профилю он инициирует процесс оформления сделки;
система автоматически проверяет наличие подтверждения и только после этого допускает регистрацию перехода права собственности.

Если попытка продать объект без выполнения указанных шагов, транзакция отклоняется, а юридическое лицо, инициировавшее её, получает уведомление о нарушении. Последствия включают невозможность внесения записи в Единый реестр недвижимости и наложение административного штрафа за нарушение регламента.

Исключения из правила предусмотрены лишь в случаях, когда продавец временно недоступен по объективным причинам (болезнь, выезд за границу). В таких ситуациях суд может вынести решение о временном снятии ограничения, но только после подачи официального запроса и предоставления подтверждающих документов.

Случаи, требующие обязательного личного присутствия

Продажа квартиры требует личного присутствия в нескольких обязательных ситуациях.

Подписание договора купли‑продажи. Оригинал документа должен быть подписан обеими сторонами в присутствии нотариуса; электронная подпись не заменяет физический акт.
Передача прав собственности в Росреестр. Для регистрации перехода прав необходимо предоставить оригиналы документов, подтверждающих личность продавца и покупателя, а также оригиналы доверенностей, если они используются.
Оформление ипотечного кредита. Банки требуют личного визита клиента для подтверждения финансового состояния, подписания кредитного договора и предоставления залоговых документов.
Выдача выписки из ЕГРН. Запрос выписки, подтверждающей отсутствие обременений, допускается только при личном обращении в МФЦ или в отделение Росреестра.
Установление факта владения в суде. При споре о праве собственности суд требует личного присутствия сторон для представления доказательств и дачи показаний.

Каждый из перечисленных пунктов подразумевает непосредственное присутствие участников сделки, что исключает возможность её завершения через онлайн‑сервисы без физического участия.

Исключения из правила

Запрет, ограничивающий оформление продажи квартиры без личного присутствия через портал Госуслуги, имеет ряд исключений, предусмотренных законодательством.

Доверенность, оформленная в нотариальном порядке, позволяет представителю выполнить сделку от имени собственника без его физического присутствия.
Судебное решение, подтверждающее право наследника или законного представителя, дает возможность оформить передачу без личного входа в систему.
Смерть владельца: наследники могут оформить продажу, предъявив свидетельство о смерти и документы, подтверждающие их право наследования.
Продажа, осуществляемая юридическим лицом, допускает подачу заявления через уполномоченного сотрудника организации.
Оформление сделки в рамках принудительного исполнения (например, при банкротстве) производится по решению арбитражного суда без личного присутствия собственника.

Каждое из перечисленных оснований требует предоставления соответствующих документов, подтверждающих законность действия. Отсутствие одного из обязательных подтверждающих материалов приводит к отклонению заявки и обязательному личному присутствию в системе.

Практические последствия для продавцов

Увеличение безопасности сделок

Запрет на дистанционную продажу квартиры через портал Госуслуги без личного присутствия усиливает контроль над сделкой. При обязательном участии продавца в онлайн‑системе проверяется подлинность его личности, а также соответствие данных в реестре недвижимости. Это исключает возможность подделки документов и использования подставных аккаунтов.

Преимущества меры:

подтверждение личности через электронную подпись;
автоматический доступ к истории прав собственности;
ограничение доступа к функции передачи прав только после личного входа в систему;
снижение риска мошенничества с подложными договорами.

Дополнительные требования к электронным подписям

Продажа квартиры через портал государственных услуг допускает оформление только при подтверждении личности продавца электронным подписным средством, но к ней применяются строгие дополнительные условия.

Подпись должна быть создана с помощью квалифицированного сертификата, выданного аккредитованным удостоверяющим центром.
Сертификат обязан быть действующим не менее 180 дней после даты подписи; истечение срока автоматически аннулирует документ.
При формировании подписи требуется двухфакторная аутентификация: пароль от сертификата + одноразовый код, полученный через СМС или мобильное приложение.
Подпись должна быть зашифрована с использованием алгоритмов, одобренных ФСТЭК, и храниться в защищённом хранилище, недоступном посторонним.
Для каждой сделки необходимо прикрепить копию документа, удостоверяющего личность, полученную в результате сканирования оригинала с проверкой подлинности.

Несоблюдение перечисленных требований приводит к отказу в регистрации сделки, а также к возможным штрафным санкциям за попытку обойти обязательный личный контроль. Электронная подпись, отвечающая всем пунктам, обеспечивает юридическую силу договора и исключает риск признания его недействительным.

Возможные сложности и пути их решения

Запрет продажи квартиры без личного присутствия в Госуслуги создаёт несколько практических проблем.

Трудности с идентификацией: система требует подтверждения личности через личный кабинет, а многие пользователи не имеют доступа к электронным документам или не умеют пользоваться сервисом.

Сложности юридического оформления: отсутствие физического присутствия усложняет подписание договора, нотариальное заверение и передачу прав собственности.

Риск мошенничества: отсутствие контроля со стороны продавца повышает вероятность подделки документов и нелегального переоформления.

Технические ограничения: нестабильный интернет, несовместимость браузеров и отсутствие двухфакторной аутентификации могут прервать процесс подачи заявления.

Ограничения для представителей: закон допускает продажу через доверенное лицо, но требуется нотариально заверенная доверенность, что добавляет дополнительный этап.

Варианты решения

Внедрить удалённый нотариат с видеоконференцией, позволяющий заверять документы без физического визита.
Разработать упрощённую процедуру выдачи доверенностей в государственных центрах, где клиент получает готовый документ для дальнейшего использования в системе.
Добавить в личный кабинет биометрическую аутентификацию (отпечаток пальца, распознавание лица) для ускорения подтверждения личности.
Создать мобильные приложения с поддержкой офлайн‑режима, позволяющие собрать необходимые данные без постоянного подключения к сети.
Открыть региональные пункты поддержки, где сотрудники помогают пользователям заполнить заявку и провести её через электронную систему.
Ввести автоматическую проверку данных о недвижимости через единый реестр, что сократит время проверки и снизит вероятность подделки.

Эти меры позволяют минимизировать препятствия, связанные с обязательным личным присутствием, и сохраняют законность и безопасность сделок с недвижимостью.

Как обезопасить себя при продаже квартиры

Важность нотариального заверения

Регулирование, требующее личного присутствия продавца в системе государственных услуг, делает нотариальное заверение обязательным элементом сделки. Нотариус подтверждает подлинность подписи, проверяет полномочия сторон и фиксирует условия передачи права собственности.

Подтверждение личности: документ, подписанный в присутствии нотариуса, исключает возможность подделки.
Защита от мошенничества: нотариальная запись фиксирует все детали сделки, что упрощает обращение в суд при спорах.
Официальный статус: нотариально заверенный договор считается доказательством в государственных реестрах, ускоряя регистрацию перехода права.
Прозрачность: нотариус проверяет отсутствие ограничений и обременений, обеспечивая чистоту сделки.

Без нотариального заверения продажа квартиры, проведённая через портал без личного присутствия, теряет юридическую силу и подвержена рискам при последующей регистрации. Нотариальное подтверждение устраняет эти риски, гарантируя законность и безопасность операции.

Проверка контрагентов

Проверка контрагентов становится обязательной процедурой при реализации недвижимости, если продажа квартиры должна происходить через личное присутствие в системе Госуслуги. Без подтверждения надёжности покупателя невозможно выполнить требования, запрещающие дистанционную передачу прав без участия продавца в онлайн‑сервисе.

Первый этап - идентификация. Необходимо запросить у потенциального покупателя копию паспорта, ИНН и СНИЛС, сравнить данные с официальными реестрами.

Второй этап - проверка юридической чистоты. Требуется убедиться, что контрагент не числится в реестре недобросовестных должников, не имеет арестов и ограничений на имущество.

Третий этап - оценка финансовой состоятельности. Запрашиваются выписки из банков, справки о доходах или налоговые декларации, позволяющие установить реальную возможность оплаты.

Четвёртый этап - подтверждение отсутствия конфликтов интересов. Анализируются связи контрагента с другими участниками рынка недвижимости, проверяется наличие совместных сделок, которые могут указывать на попытку обхода правил.

Завершающий шаг - оформление протокола проверки. В документе фиксируются результаты всех проверок, подписи ответственных лиц и дата завершения. Протокол прилагается к заявлению в Госуслуги, обеспечивая соответствие требованиям, исключающим продажу без личного присутствия.

Альтернативные способы подтверждения личности

Ситуация, когда продажа квартиры требует личного присутствия в портале государственных услуг, создаёт необходимость альтернативных методов подтверждения личности. Такие способы позволяют оформить сделку дистанционно, сохраняя юридическую силу документа.

видеоконференция с квалифицированным оператором, где клиент предъявляет документ в реальном времени; запись сеанса хранится в системе;
электронная подпись, полученная на основе квалифицированного сертификата, привязанного к гражданскому идентификационному номеру;
нотариально заверенная доверенность, отправленная в электронном виде через специализированный сервис, с последующей проверкой подлинности в базе нотариусов;
биометрическая аутентификация через мобильное приложение, использующее отпечатки пальцев или распознавание лица, привязанную к учётной записи в системе госуслуг;
сервисы доверенных посредников, предоставляющие проверку личности на основании данных из банковских или государственных реестров.

Каждый из перечисленных методов обеспечивает идентификацию покупателя без физического присутствия, удовлетворяя требования законодательства и позволяя быстро завершить сделку.