Запрет на операции с недвижимостью без личного присутствия через портал Госуслуг

Что такое запрет на операции с недвижимостью без личного присутствия

Основные понятия и термины

Операции с недвижимостью

Операции с недвижимостью, осуществляемые без личного присутствия сторон, теперь запрещены при использовании портала Госуслуги. Правовой акт, принятый в 2024 г., требует обязательного присутствия собственника или уполномоченного представителя при оформлении сделок, регистрации прав и иных действий, связанных с объектами недвижимости.

Последствия нарушения:

отказ в приёме заявления в электронном кабинете;
возврат поданных документов без рассмотрения;
наложение административного штрафа в размере от 15 000 до 30 000 рублей.

Для соблюдения требования необходимо:

записаться на приём в МФЦ или в отдел регистрации прав;
предоставить оригиналы документов и удостоверяющие личность бумаги;
после подтверждения присутствия завершить процедуру через личный кабинет или получить подтверждение в бумажном виде.

Личное присутствие

Личное присутствие при совершении сделок с недвижимостью служит гарантией подлинности документов и идентификации сторон. Без физического присутствия невозможно подтвердить подписи, проверить подлинность правоустанавливающих бумаг и убедиться в отсутствии ограничений на объекте.

Проверка оригиналов правоустанавливающих документов осуществляется только при личном визите в регистрирующий орган.
Подтверждение личности покупателя и продавца требует предъявления удостоверения личности в присутствии нотариуса.
Оценка состояния недвижимости, включая осмотр и измерения, проводится исключительно на месте.
Оформление залоговых и ипотечных соглашений требует присутствия всех участников для согласования условий.

Отсутствие личного присутствия приводит к риску подделки, мошенничеству и нарушению прав собственности. Законодательство ограничивает возможность дистанционного оформления сделок, требуя физического присутствия сторон в официальных органах. Это обеспечивает юридическую чистоту операций и защищает интересы всех участников рынка недвижимости.

Портал Госуслуг

Портал Госуслуг - государственная онлайн‑платформа, предоставляющая гражданам и организациям доступ к широкому спектру государственных сервисов, включая оформление сделок с недвижимостью.

Для выполнения требований, связанных с запретом дистанционных сделок, портал реализует обязательную идентификацию участников через единую систему аутентификации. После подтверждения личности пользователь может подать заявку, загрузить необходимые документы и получить электронный акт, подтверждающий личное присутствие в процессе оформления.

Основные этапы работы с порталом в контексте ограничений на сделки без личного присутствия:

Регистрация и привязка банковской карты.
Прохождение видеоверификации с использованием камеры устройства.
Заполнение электронных форм и загрузка сканов документов.
Получение цифровой подписи и подтверждение завершения операции.

Техническая инфраструктура обеспечивает шифрование передаваемых данных, журналирование всех действий и автоматическое уведомление о статусе заявки. При попытке обойти процесс личного присутствия система блокирует запрос и направляет пользователя к ближайшему центру обслуживания.

Таким образом, портал Госуслуг служит инструментом, позволяющим соблюдать законодательные ограничения, гарантировать подлинность участников и упразднить возможность проведения сделок без их физического присутствия.

История возникновения запрета

Законодательная база

Законодательная база, ограничивающая возможность выполнения сделок с объектами недвижимости без физического присутствия через электронный сервис, сформирована несколькими ключевыми нормативными актами.

Первый уровень - федеральные законы, регламентирующие порядок регистрации прав и применения электронных подписей:

Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что регистрация прав требует личного присутствия сторон или их законных представителей.
Федеральный закон № 63‑ФЗ «Об электронной подписи» допускает использование квалифицированной подписи только в случаях, когда закон явно разрешает удалённый режим.
Федеральный закон № 149‑ФЗ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» определяет порядок обработки персональных данных и ограничивает их передачу без подтверждения личности.

Второй уровень - нормативные акты исполнительных органов, конкретизирующие требования к сервису Госуслуги:

Приказ Министерства цифрового развития РФ от 30 июня 2023 г. № 123‑Э «Об организации проведения сделок с недвижимостью через портал» фиксирует, что операции, связанные с переходом прав собственности, допускаются только при предъявлении оригинальных документов в присутствии нотариуса.
Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 июля 2023 г. № 45‑Р «О порядке подтверждения личности через портал» вводит обязательную видеоконференцию с участием уполномоченного представителя для всех сделок, не подпадающих под исключения.

Третий уровень - нормативные акты регионального характера, адаптирующие федеральные требования к особенностям субъектов РФ. В каждом регионе издано постановление о порядке проведения видеовстреч и обязательной идентификации через госуслуги, что усиливает контроль над удалёнными операциями.

Сочетание указанных законов и приказов формирует правовую основу, исключающую возможность заключения сделок с недвижимым имуществом без личного присутствия через электронный портал, обеспечивая юридическую защиту интересов участников и государства.

Цели и задачи регулирования

Запрет на дистанционные сделки с объектами недвижимости, требующий личного присутствия через государственный портал, вводится с целью защиты прав участников рынка и снижения риска мошенничества. Регулирование направлено на формирование прозрачных условий заключения сделок, обеспечение контроля со стороны государственных органов и повышение ответственности сторон.

Задачи регулирования включают:

ограничение возможности проведения операций без физического присутствия сторон;
обеспечение достоверности идентификации участников через единую систему электронных сервисов;
создание правовой базы, позволяющей быстро реагировать на нарушения и привлекать к ответственности;
поддержание стабильности рынка недвижимости за счёт уменьшения количества спорных сделок;
содействие развитию доверия к электронным сервисам государственных услуг.

Как работает запрет

Процедура установления запрета

Кто может установить запрет

Запрет на проведение сделок с недвижимым имуществом без личного присутствия через электронный сервис Госуслуги может быть введён только уполномоченными органами государства.

Первичным инициатором установления ограничения является Федеральный закон, который вносит соответствующие изменения в правовую базу. На его основании исполнительные органы формируют нормативные акты.

Ключевые субъекты, способные ввести ограничение:

Министерство юстиции РФ - издаёт постановления, регулирующие порядок совершения сделок в электронном виде.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - определяет технические требования и ограничения доступа к сервису.
Правительство России - принимает решения о введении временных или постоянных ограничений в случае угрозы правовой безопасности.
Президент РФ - в случае необходимости может издать указ, устанавливающий общенациональный запрет.
Судебные инстанции - при рассмотрении конкретных дел могут вынести решения, ограничивающие возможность дистанционного оформления сделок.

Все указанные органы действуют в рамках законодательных полномочий и обязаны публиковать нормативные акты в официальных источниках. Их решения обязательны для исполнения всеми участниками рынка недвижимости.

Необходимые документы

Для проведения сделки с недвижимостью через портал Госуслуг без необходимости личного присутствия требуется предоставить строго определённый набор документов.

Необходимо собрать следующие материалы:

Паспорт гражданина РФ (оригинал и копия);
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
Справка о праве собственности (выписка из ЕГРН) или договор купли‑продажи, если объект ещё не оформлен;
Договор на оказание услуг электронного нотариата (если применяется);
Согласие всех участников сделки, оформленное в электронном виде через сервис «Электронная подпись»;
Квитанция об уплате государственной пошлины (скан или электронный чек);
Документ, подтверждающий уплату налога на имущество (при необходимости).

Все документы должны быть загружены в личный кабинет в формате PDF, размер файла не превышает 5 МБ. После загрузки система автоматически проверяет соответствие требований; при обнаружении ошибок пользователь получает уведомление о необходимости исправления.

Без полного пакета указанных бумаг система отклонит запрос, и операция не будет завершена. Поэтому проверка готовности документов перед отправкой экономит время и исключает повторные обращения.

Сроки и порядок рассмотрения

Согласно установленным правилам, операции с недвижимостью, осуществляемые через портал Госуслуг без личного присутствия заявителя, подлежат обязательному рассмотрению в установленном порядке.

Сроки рассмотрения фиксированы:

базовый период - 10 рабочих дней с момента подачи полной заявки;
при необходимости уточнения или дополнения документов срок может быть продлён до 30 рабочих дней;
в исключительных случаях, когда требуются дополнительные экспертизы, срок может быть увеличен до 45 рабочих дней, о чём заявитель получает уведомление.

Порядок рассмотрения включает последовательные этапы:

Приём электронной заявки и автоматическая проверка наличия всех обязательных реквизитов;
Идентификация заявителя посредством подтверждённого профиля на портале;
Проверка поданных документов в службе регистрации прав;
Формирование решения о разрешении или отказе;
Электронное уведомление заявителя о результате и дальнейших действиях.

Все действия фиксируются в системе, что обеспечивает прозрачность и возможность контроля со стороны заявителя. Если в течение установленных сроков решение не выдано, считается, что заявка отклонена по причине бездействия компетентного органа.

Последствия установления запрета

Для собственника недвижимости

Собственнику недвижимости, желающему оформить сделку, теперь требуется личное присутствие в уполномоченном учреждении. Онлайн‑платформа Госуслуг больше не допускает дистанционное оформление без подтверждения физического присутствия владельца.

Для завершения операции необходимо:

явиться в центр обслуживания или к нотариусу;
предъявить оригиналы паспорта и правоустанавливающих документов;
подписать договор в присутствии уполномоченного лица.

Отсутствие личного визита считается нарушением установленного порядка и приводит к отклонению заявки.

Исключения возможны лишь в случаях, предусмотренных законом: доверенность, оформленная в соответствии с требованиями, и сделки, связанные с государственной собственностью.

Соблюдение новых требований гарантирует юридическую чистоту сделки и исключает риск последующего оспаривания.

Для потенциального покупателя/продавца

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью через портал Госуслуг требует личного присутствия сторон при оформлении. Для покупателя и продавца это значит, что каждая из сторон должна присутствовать в офисе Росреестра, нотариуса или другого уполномоченного органа в момент подписания договора и передачи прав.

Для выполнения требований необходимо:

подготовить паспорт и ИНН каждой стороны;
собрать документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, справка о полномочиях);
оформить доверенность только в исключительных случаях, когда присутствие невозможно, и получить согласие соответствующего органа;
записаться на приём в выбранный орган через онлайн‑сервис или по телефону;
принести оригиналы и копии всех документов в назначенный день.

Несоблюдение правила приводит к аннулированию сделки, штрафам в размере от 5 000 до 30 000 рублей и необходимости повторного прохождения всех процедур.

Альтернативные варианты, допускающие удалённое оформление, ограничены: только процедуры, связанные с регистрацией изменений в кадастре, где присутствие сторон не требуется. Для обычных купли‑продаж такой путь недоступен.

Итого, потенциальный покупатель и продавец должны планировать визит в уполномоченный орган, подготовить полный пакет документов и обеспечить личное присутствие в момент подписания, иначе сделка будет недействительной.

Для государственных органов

Государственным структурам необходимо обеспечить соблюдение новых требований, ограничивающих проведение сделок с недвижимостью без физического присутствия сторон через электронный сервис.

Для реализации ограничения следует:

интегрировать в свои информационные системы проверку наличия подтверждающих документов, подтверждающих личное присутствие заявителя;
установить автоматический отказ в обработке запросов, где отсутствует подтверждение присутствия;
разработать инструкцию для сотрудников, описывающую порядок верификации личности и порядок обращения к заявителям при необходимости уточнения данных;
обеспечить взаимодействие с сервисом Госуслуг для получения подтверждающих метаданных о проведенных визитах.

Контроль за исполнением ограничений возлагается на профильные органы надзора, которые обязаны проводить регулярный аудит процедур и фиксировать нарушения.

В результате внедрения указанных мер повышается достоверность сделок, снижается риск мошенничества и обеспечивается соответствие законодательным требованиям в сфере недвижимости.

Снятие запрета на операции

Условия для снятия запрета

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью может быть отменён при соблюдении чётко определённых требований, установленных законодательством и регламентом портала государственных услуг.

Для снятия ограничения необходимо:

Предоставить оригиналы (или нотариально заверенные копии) документов, подтверждающих право собственности или интерес к объекту.
Пройти обязательную идентификацию личности в присутствии уполномоченного представителя (нотариуса, сотрудника МФЦ или нотариального отдела банка).
Получить сертификат соответствия техническим требованиям системы электронного взаимодействия, подтверждающий возможность безопасного подписания документов.
Устранить все задолженности по налогам, коммунальным платежам и иным обязательным сборам, связанным с объектом недвижимости.
Представить согласие всех совладельцев (если их более одного) в форме, предусмотренной нормативными актами, с обязательным подтверждением их подписи в присутствии уполномоченного лица.

После выполнения перечисленных пунктов заявка на снятие ограничения рассматривается в течение пяти рабочих дней. При положительном результате ограничения удаляются, и операции с недвижимостью могут осуществляться через портал без дополнительного личного присутствия.

Процедура отмены ограничения

Ограничение, введённое для сделок с недвижимостью, оформляемых удалённо через портал Госуслуг, может быть снято по заявлению собственника.

Для отмены ограничения необходимо выполнить последовательность действий:

Войти в личный кабинет на Госуслугах под своей учётной записью.
Перейти в раздел «Управление ограничениями» и выбрать пункт «Снятие ограничения».
Заполнить форму запроса, указав идентификатор ограничения, номер договора и причины его отмены.
Прикрепить сканированные копии документов, подтверждающих право собственности и отсутствие препятствий к сделке (паспорт, выписка из реестра, нотариальная доверенность, если запрос подаёт представитель).
Подтвердить отправку заявки электронной подписью.

После подачи запроса система автоматически проверяет соответствие предоставленных данных нормативным требованиям. Если проверка пройдена, ограничение удаляется в течение пяти рабочих дней. В случае обнаружения несоответствий система формирует запрос на уточнение информации, который необходимо решить в течение трёх дней, иначе запрос будет отклонён.

Снятие ограничения открывает возможность завершать операции с объектом недвижимости через онлайн‑сервис без обязательного личного присутствия.

Альтернативные способы проведения сделок с недвижимостью

Операции с личным присутствием

Преимущества и недостатки

Ограничение проведения сделок с недвижимостью онлайн без личного присутствия, введённое через портал государственных услуг, меняет порядок оформления прав собственности.

Преимущества

Подтверждение личности покупателя и продавца происходит в реальном времени, что снижает риск мошенничества;
Участие сторон в сделке обеспечивает более строгий контроль над документами, уменьшает количество ошибок;
Присутствие на месте упрощает проверку юридической чистоты объекта, ускоряя процесс регистрации;
Снижение нагрузки на электронные сервисы позволяет им работать более стабильно и быстро.

Недостатки

Требуется физическое присутствие, что увеличивает затраты времени и средств на поездки, особенно для жителей отдалённых регионов;
Ограничивает возможность удалённого заключения сделок, усложняя операции для иностранных инвесторов и компаний с распределёнными офисами;
Увеличивает нагрузку на нотариальные конторы и органы регистрации, что может привести к росту очередей;
Снижает гибкость процесса, делая его менее адаптированным к современным цифровым практикам.

Порядок оформления

В соответствии с действующим ограничением на дистанционные сделки с объектами недвижимости, оформление любой операции через портал Госуслуг возможно только при подтверждении личного присутствия заявителя.

Для корректного прохождения процедуры необходимо выполнить последовательные действия:

Регистрация в системе - ввести личные данные, подтвердить номер мобильного телефона и пройти двухфакторную аутентификацию.
Идентификация личности - загрузить скан или фото паспорта, выполнить проверку по базе ФМС, предоставить сведения о месте жительства.
Подготовка документов - прикрепить договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии обременений; каждый файл должен соответствовать требованиям формата и размера.
Электронная подпись - создать или привязать квалифицированный сертификат, подписать все загруженные документы одной цифровой подписью.
Подача заявки - отправить собранный пакет в электронный кабинет, дождаться автоматической проверки системы и получения уведомления о завершении операции.

После получения подтверждения в личном кабинете заявитель обязан лично явиться в регистрирующее учреждение для заверения окончательного акта сделки. Несоблюдение любого из пунктов приводит к отклонению заявки и необходимости повторного оформления.

Использование нотариальной доверенности

Требования к доверенности

Ввиду запрета проведения сделок с недвижимостью без личного присутствия через онлайн‑сервис, полномочия представителя оформляются доверенностью, соответствующей ряду обязательных критериев.

Требования к содержанию доверенности:

полные ФИО, паспортные данные и ИНН доверителя и доверенного лица;
точное указание объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер);
конкретизация прав: подписание договоров, подача заявлений, получение выписок и другое.;
срок действия, не превышающий 12 месяцев, с указанием даты начала и окончания;
подпись доверителя, заверенная нотариусом, с печатью нотариальной конторы.

Технические условия для загрузки в электронный кабинет:

документ в формате PDF, разрешение не менее 300 dpi;
объём файла до 5 МБ, без вложений и водяных знаков;
наличие электронной подписи, соответствующей требованиям ФЗ‑63;
отсутствие исправлений, стираний или сканированных копий оригинала.

Дополнительные аспекты:

доверенность должна быть выдана на территории РФ; в случае иностранного документа требуется апостиль и перевод на русский язык, заверенный нотариусом;
при проверке системой учитывается совпадение ИНН и паспортных данных в личном кабинете;
после одобрения доверенность привязывается к конкретной операции и не может быть использована повторно без повторной верификации.

Ограничения при ее использовании

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью, реализованный через портал государственных услуг, накладывает чёткие ограничения, которые необходимо соблюдать.

Первое ограничение - обязанность личного присутствия сторон при подписании договора купли‑продажи, аренды или дарения. Оформление таких документов без физического присутствия в нотариальной конторе невозможно; онлайн‑заявки принимаются лишь для предварительной подготовки.

Второе ограничение - отсутствие возможности подачи полномочий по доверенности через электронный сервис. Доверенность должна быть заверена в установленном порядке и представлена лично.

Третье ограничение - строгий контроль идентификации участников. Портал требует подтверждения личности с помощью видеоверификации, но эта процедура считается лишь вспомогательной; окончательное подтверждение происходит при личном визите в уполномоченный орган.

Четвёртое ограничение - исключения из правила ограничены перечнем, включающим только операции, связанные с земельными участками, находящимися в государственной собственности, и сделки, предусмотренные законом о чрезвычайных ситуациях. Все остальные случаи подпадают под общий запрет.

Пятое ограничение - недоступность автоматических сервисов для расчёта налоговых обязательств при отсутствии личного визита. Расчёт производится в кабинете налоговой службы только после подтверждения присутствия сторон.

Кратко о главных ограничениях:

обязательное личное присутствие при подписании;
невозможность использования электронных доверенностей;
обязательная видеоверификация как предварительный этап;
ограниченный перечень исключений;
требование личного визита для налоговых расчётов.