Запрет на операции с недвижимостью без личного присутствия через Госуслуги

Суть и предпосылки изменений

Проблема мошенничества с недвижимостью

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью через портал Госуслуги без личного присутствия направлен на снижение уровня мошенничества в сфере недвижимости. При удалённом оформлении документов злоумышленники часто используют поддельные доверенности, фальшивые документы о праве собственности и подмену личных данных. Отсутствие физической встречи усложняет проверку подлинности бумаг, что позволяет быстро проводить незаконные операции.

Основные схемы мошенничества:

Подделка доверенности, выдаваемой от имени реального владельца;
Использование украденных электронных подписей для регистрации сделок;
Перепродажа уже проданной квартиры через поддельные объявления;
Создание фальшивых онлайн‑платформ, имитирующих официальные сервисы.

Требование личного присутствия при работе с Госуслугами обеспечивает непосредственную проверку личности, сравнение подписи с оригиналом и возможность задать уточняющие вопросы. Это затрудняет применение поддельных документов и уменьшает вероятность успешного обмана.

В результате ограничение удалённых операций усиливает контроль над процессом передачи прав собственности, снижает финансовые потери пострадавших и повышает доверие к государственным сервисам в сфере недвижимости.

Использование «Госуслуг» в мошеннических схемах

Мошенники используют портал Госуслуги для организации сделок с недвижимостью без личного присутствия сторон, обходя установленный запрет на дистанционные операции. При этом они создают поддельные аккаунты, подделывают электронные подписи и подменяют документы, что позволяет оформить куплю‑продажу, аренду или залог без физической встречи участников.

Основные схемы злоупотребления:

регистрация фальшивых профилей, где под видом нотариуса или агентства предлагаются услуги по оформлению недвижимости;
подделка электронных подписей с помощью купленных сертификатов или взломанных ключей;
использование автоматизированных ботов для подачи заявлений в государственные реестры, что ускоряет процесс и скрывает следы вмешательства;
передача прав собственности через посреднические сервисы, которые берут оплату за «быстрое оформление», но после получения документов исчезают.

Эти методы позволяют обойти требование личного присутствия, тем самым нарушая законодательные ограничения и создавая риск потери прав собственности. Противодействие достигается усилением проверки подлинности электронных подписей, обязательным подтверждением личности через видеовстречу и блокировкой подозрительных аккаунтов, что ограничивает возможности злоумышленников использовать госпортал в своих интересах.

Цель нововведений: защита прав собственников

Новые ограничения, введённые в системе государственных услуг, направлены на прямую защиту интересов владельцев недвижимости. Запрет на оформление сделок без личного присутствия исключает возможность подделки документов, а также снижает риск мошеннических схем, когда покупатель или продавец не может подтвердить свою личность в реальном времени.

Основные результаты нововведений:

Проверка подлинности подписи и удостоверения личности происходит в момент встречи сторон;
Сокращение количества судебных споров, связанных с недействительными сделками;
Укрепление юридической определённости прав на имущество;
Снижение затрат на последующее восстановление утраченных прав.

Эти меры гарантируют, что каждый собственник сохраняет полный контроль над своей собственностью, а процесс передачи прав остаётся прозрачным и надёжным.

Механизм действия запрета

Какие операции подпадают под запрет

Сделки купли-продажи

Запрещено оформлять сделки купли‑продажи недвижимости через портал Госуслуги без личного присутствия сторон. Такая операция считается недействительной, если она выполнена полностью в электронном виде без визита в нотариальную контору или в органы регистрации.

Для соблюдения требований необходимо:

лично присутствовать в нотариальной конторе при подписании договора купли‑продажи;
предоставить оригиналы документов, подтверждающих право собственности;
пройти регистрацию сделки в Росреестре с физическим присутствием заявителя;
использовать электронный сервис только для предварительной подготовки и подачи справок, но не для завершающего акта.

Отсутствие личного присутствия приводит к автоматическому отклонению заявки в системе, наложению штрафных санкций и возможному аннулированию сделки. Право собственности остаётся у продавца до момента полноценного оформления.

В случае нарушения правила органы государственной регистрации вправе приостановить процесс, потребовать повторного представления документов и наложить административный штраф. Операторы электронных сервисов обязаны информировать пользователей о необходимости личного визита перед завершающим этапом.

Передача в залог

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью через портал Госуслуги ограничивает возможность оформить передачу в залог без личного присутствия сторон. Операция по залогу недвижимости требует физического присутствия собственника и залогодателя в органе государственной регистрации или у нотариуса.

Для выполнения передачи в залог необходимо:

личное присутствие собственника (или его законного представителя) при подаче заявления в Росреестр;
подача оригиналов или заверенных копий правоустанавливающих документов;
подтверждение полномочий представителя нотариальной доверенностью, заверенной в присутствии нотариуса;
оплата госпошлины и регистрационных сборов.

Отсутствие личного присутствия приводит к автоматическому отклонению заявления, поскольку система Госуслуг не принимает такие заявки. Любая попытка обойти ограничение через электронные формы считается нарушением законодательства и влечёт административную ответственность.

Если залог оформлен в порядке, указанные документы фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости, а права залогодержателя становятся публичными. Последующее изменение условий залога (расширение предмета, продление срока) также требует личного участия сторон в регистрирующем органе.

Соблюдение требований гарантирует законность передачи в залог и исключает риск отмены сделки после её регистрации.

Дарение и наследование

Запрет на проведение сделок с недвижимостью без личного присутствия через электронный сервис государства требует обязательного участия собственника при оформлении дарения или наследования.

При дарении недвижимости обе стороны должны лично присутствовать в уполномоченном органе, предоставить оригиналы документов, подтвердить подписи нотариусом. Онлайн‑заявка через портал не допускается, поэтому процесс ограничивается визитом в МФЦ или в офис Росреестра.

Наследование недвижимости подпадает под те же ограничения. Наследник обязан явиться для подачи заявления, предъявления свидетельства о смерти, завещания или свидетельства о праве наследования. Регистрация перехода прав в реестре происходит только после личного подтверждения всех участников.

Для соблюдения требования рекомендуется:

запланировать визит в ближайшее отделение регистрационной службы;
собрать оригиналы правоустанавливающих документов и удостоверения личности;
оформить нотариальную доверенность, если присутствие одного из участников невозможно, но при этом доверенный также обязан появиться лично;
после получения выписки из реестра подтвердить завершение процедуры в присутствии уполномоченного лица.

Соблюдение указанных шагов обеспечивает законность перехода прав собственности в условиях ограничения удалённых операций.

Понятие «личного присутствия»

Физическое присутствие в Росреестре

Физическое присутствие в отделении Росреестра становится обязательным условием для завершения любой сделки с недвижимостью. При личном визите клиент предоставляет оригиналы документов, подписывает договоры и получает подтверждение подлинности.

Приём в Росреестре гарантирует проверку полномочий сторон, отсутствие подделок и соответствие заявленных прав реальному статусу объекта.
Сотрудники регистрируют подписи в присутствии заявителя, фиксируют дату и время, что исключает возможность удалённого подделывания.
Оформление прав собственности завершается выдачей официального свидетельства, подписанного в руки владельца.

Отсутствие личного визита приводит к автоматическому отклонению заявки в системе электронных услуг. Платёж за подачу документов не возвращается, а повторный запрос требует новой очереди в отделении.

Таким образом, присутствие в Росреестре обеспечивает юридическую чистоту сделки, минимизирует риски мошенничества и соответствует требованиям текущего регулирования, запрещающего дистанционное оформление без личного участия.

Использование квалифицированной электронной подписи

Квалифицированная электронная подпись (КЭП) предоставляет юридическую силу документам, оформляемым в электронном виде. При дистанционном оформлении сделок с недвижимостью через портал государственных услуг подпись подтверждает подлинность сторон, исключая необходимость личного присутствия.

Использование КЭП позволяет:

обеспечить соответствие требованиям законодательства о цифровой подписи;
сократить время оформления, так как документы подписываются мгновенно;
минимизировать риски подделки, поскольку подпись генерируется в защищённом криптографическом контейнере.

Тем не менее, действующий регламент запрещает проведение сделок с недвижимостью без физического присутствия участников, даже при наличии КЭП. Это ограничение направлено на предотвращение мошенничества и обеспечение контроля над процессом передачи прав собственности.

Для соблюдения требований необходимо:

присутствовать лично при подписании договора в уполномоченном органе;
при необходимости использовать КЭП только в рамках процедур, допускающих дистанционное подтверждение личных данных, но не заменяющих личное присутствие.

Процедура установления запрета

Подача заявления через «Госуслуги»

Под действием ограничений на дистанционные сделки с недвижимостью, единственный способ оформить заявку - воспользоваться сервисом «Госуслуги». Платформа обеспечивает официальную подачу без необходимости физического присутствия в органе регистрации.

Для подачи заявления требуется выполнить последовательность действий:

Войти в личный кабинет «Госуслуги» с использованием подтверждённого аккаунта.
Выбрать услугу «Оформление сделки с недвижимостью».
Заполнить электронную форму, указав реквизиты объекта, стороны сделки и цель обращения.
Прикрепить сканы обязательных документов (см. ниже).
Подтвердить согласие с условиями посредством цифровой подписи.
Отправить заявку и дождаться автоматической генерации контрольного номера.

Обязательные документы:

Паспорт гражданина (скан первой страницы).
Свидетельство о праве собственности или выписка из реестра.
Договор купли‑продажи, дарения или иного основания сделки.
Согласие всех участников (при необходимости - нотариально заверенные согласия).
Квитанция об уплате государственной пошлины (при наличии).

После отправки система проверяет соответствие данных нормативным требованиям. При успешном прохождении проверки вы получите электронный акт о приёме заявления и указание сроков дальнейшего рассмотрения. Если выявлены несоответствия, система формирует перечень недостающих или ошибочных документов, требуя их исправления в течение установленного периода.

Несоблюдение установленного порядка подачи приводит к отклонению заявки и необходимости повторного обращения, что увеличивает сроки завершения сделки. Поэтому точное соблюдение инструкций и предоставление полного пакета документов гарантируют оперативное рассмотрение без дополнительных задержек.

Сроки рассмотрения и вступления в силу

Запрет на дистанционное оформление сделок с недвижимостью через портал Госуслуги вступил в силу спустя два месяца после публикации нормативного акта. Сроки официального рассмотрения проекта закона составили 30 дней, после чего документ был опубликован в официальном источнике. С момента публикации прошло 60 календарных дней, после чего ограничения стали обязательными для всех участников рынка.

30‑дневный период - оценка проекта и внесение правок;
60‑дневный период - вступление в действие ограничений;
С 1 июля текущего года - полное соблюдение новых требований при оформлении недвижимости.

Все обращения, поданные в течение первого месяца после публикации, рассматриваются в рамках установленного 30‑дневного срока без возможности продления. После истечения 60‑дневного периода любые сделки, не подтверждённые личным присутствием сторон, считаются недействительными.

Отмена запрета: порядок действий

Личное обращение собственника

Личное обращение собственника - обязательный элемент при оформлении сделок с недвижимым имуществом, когда использование портала Госуслуги недоступно для дистанционного оформления. Законодательство требует, чтобы владелец лично присутствовал в учреждении, где происходит регистрация, и предоставил оригиналы документов.

Собственник обязан лично подать заявление, предъявить паспорт, договор купли‑продажи, технический паспорт и другие необходимые бумаги. Подписание актов и получение регистрационных свидетельств также происходит в присутствии владельца.

Преимущества личного обращения:

подтверждение подлинности подписи;
возможность уточнить детали сделки в реальном времени;
снижение риска мошенничества и ошибочных записей.

Отсутствие личного присутствия приводит к отказу в регистрации и возможным штрафным санкциям. Поэтому собственнику следует планировать визит в уполномоченный орган заранее, собрать полный пакет документов и выполнить все подписи на месте.

Необходимые документы

Для оформления сделок с недвижимостью, которые теперь требуют личного присутствия, необходимо собрать следующий пакет документов:

Паспорт гражданина РФ (оригинал и копия);
ИНН (при наличии);
СНИЛС (при необходимости подтверждения пенсионных прав);
Свидетельство о праве собственности на объект (выписка из ЕГРН);
Договор купли‑продажи или иной правовой акт, фиксирующий намерения сторон;
Технический паспорт объекта (если требуется по законодательству);
Согласие супруга (супруги) на сделку, оформленное в нотариальной форме;
Доверенность, если участие в подписании документов осуществляется представителем (нотариально заверенная);
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав.

Все документы должны быть предоставлены в оригинале и в копии, подписаны сторонами и, при необходимости, заверены нотариусом. После подачи полного комплекта в МФЦ или через портал «Госуслуги», заявка проходит проверку, и в случае соответствия требованиям производится регистрация права. отсутствие любого из перечисленных документов приводит к отказу в регистрации.

Правовые аспекты и последствия

Законодательная база

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает обязательность личного присутствия участников сделки при оформлении через портал Госуслуги. Закон фиксирует, что дистанционное подписание договора, передача прав собственности и последующая регистрация невозможны без физического присутствия сторон в органах Росреестра или в уполномоченных нотариальных конторах.

Ключевые положения закона:

Регистрация прав требует предоставления оригиналов документов, подтверждающих личность участников;
Электронные подписи допускаются только в случае, если лицо лично удостоверило их в уполномоченном центре;
Нарушение требования личного присутствия влечет отказ в регистрации и наложение административного штрафа;
Исключения предусмотрены лишь для сделок, связанных с наследованием, судебными решениями и иными законными обстоятельствами, где личное присутствие невозможно.

Эти нормы ограничивают возможность совершения операций с недвижимостью через онлайн‑сервис без физической встречи, тем самым повышая юридическую безопасность сделок и снижая риск мошенничества. Регулирование, закреплённое в 218‑ФЗ, формирует чёткую процедуру взаимодействия между гражданами, органами регистрации и нотариатом, гарантируя достоверность данных в Едином государственном реестре недвижимости.

Поправки, касающиеся электронной регистрации

В рамках нового регламента запрещены дистанционные сделки с недвижимым имуществом, если участник не присутствует лично в сервисе Госуслуги. Поправки, касающиеся электронной регистрации, вводят обязательную идентификацию через видеоконференцию, фиксирующую подписи сторон в режиме реального времени.

Электронный реестр теперь принимает только записи, подтверждённые биометрическими данными, полученными в процессе онлайн‑встречи. При отсутствии такой верификации документ считается недействительным и подлежит удалению из базы.

Ключевые изменения:

обязательное подключение к системе «Электронный кабинет» для всех участников сделки;
обязательный видеоконтакт с нотариусом, записывающим подписи и согласие сторон;
автоматическое блокирование передачи прав собственности без подтверждённого видеодокумента;
штрафы за попытку обхода процедуры - от 30 000 до 300 000 рублей.

Технические требования включают использование сертифицированных средств криптографической защиты и поддержание стабильного интернет‑соединения не менее 5 Mbps. Платформа проверяет целостность данных в режиме реального времени, обеспечивая юридическую силу электронных актов без физического присутствия сторон.

Ответственность за нарушение запрета

Запрещено осуществлять сделки с недвижимым имуществом через портал государственных услуг без личного присутствия сторон. Нарушение этого правила влечёт конкретные правовые последствия.

Административная ответственность: наложение штрафа в размере от 5 000 до 30 000 рублей за каждое незаконное действие; возможность временного ограничения доступа к электронным сервисам.
Гражданско‑правовая: признание сделки недействительной, возврат полученного имущества или его эквивалента; возмещение причинённого ущерба пострадавшей стороне.
Уголовная: привлечение к уголовной ответственности при умышленном сокрытии факта отсутствия личного присутствия, если действия привели к крупному имущественному ущербу; возможное лишение свободы до пяти лет.

Ответственность применяется независимо от статуса заявителя - физического лица, индивидуального предпринимателя или юридического лица. При повторных нарушениях суд может установить более тяжкие санкции, включая длительное ограничение прав на использование государственных онлайн‑сервисов.

Преимущества для собственников

Повышение безопасности сделок

Запрет на дистанционные операции с недвижимостью через портал Госуслуги усиливает контроль над участниками сделки. Требование личного присутствия исключает возможность подделки документов и использования подставных лиц.

Повышение безопасности достигается за счёт:

проверки подлинности подписей в реальном времени;
обязательного предъявления оригиналов удостоверений личности;
физической верификации прав собственности в государственных реестрах.

Эти меры снижают риск мошенничества, обеспечивают достоверность данных и гарантируют, что каждое действие фиксируется в официальных регистрах без возможности удалённого вмешательства.

Снижение рисков мошенничества

Запрет на дистанционное оформление сделок с недвижимостью через официальный портал снижает вероятность мошенничества, поскольку исключает возможность подделки документов и фальсификации подписей без личного присутствия сторон.

Отсутствие удалённого доступа к ключевым этапам сделки усиливает контроль со стороны нотариуса и государственных регистраторов. При личном присутствии проверяется подлинность удостоверений личности, сравниваются подписи, фиксируются биометрические данные. Эти меры делают невозможным использование поддельных документов, которые часто становятся инструментом обмана в онлайн‑режиме.

Основные факторы снижения рисков:

обязательная проверка личности в кабинете нотариуса;
запись видеотрансляции подписания договора;
автоматическое сопоставление данных с государственными реестрами;
ограничение доступа к системе только после подтверждения физического присутствия.

В результате потенциальные злоумышленники теряют возможность скрытно манипулировать сделкой, а покупатели и продавцы получают гарантированную юридическую защиту.

Возможные трудности и спорные моменты

Для лиц, находящихся за границей

Для граждан, находящихся за пределами России, действующее ограничение на проведение сделок с недвижимостью через электронный сервис госуслуг без личного присутствия имеет конкретные последствия.

Первое: любой запрос на оформление прав собственности, аренду или продажу, поданный удалённо, считается недействительным. Официальные органы отказывают в регистрации документов, если они не подписаны лично в присутствии уполномоченного представителя.

Второе: для выполнения операций необходимо воспользоваться консульским обслуживанием. В консульстве или посольстве оформляются нотариальные заверения, после чего оригиналы передаются в Росреестр через форму личного обращения. Такой порядок полностью заменяет электронную подачу.

Третье: отсутствие возможности дистанционной регистрации повышает риск мошенничества. Любой документ, полученный по каналу онлайн без подтверждения личности, может быть отклонён, а попытка обойти правило приводит к административной ответственности.

Практические шаги:

Связаться с ближайшим российским консульским учреждением.
Подготовить оригиналы документов и их копии.
Осуществить нотариальное заверение в консульстве.
Передать заверенные документы в Росреестр через личный визит представителя или уполномоченного агента в России.
Получить подтверждение регистрации в официальных реестрах.

Четвёртое: компании, предоставляющие услуги по оформлению сделок, обязаны информировать клиентов, находящихся за рубежом, о невозможности использования онлайн‑портала без личного присутствия. Их рекомендации включают привлечение доверенного лица в России, которое может действовать от имени владельца на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Итог: для лиц, проживающих за границей, единственный законный путь к оформлению недвижимости требует личного присутствия в консульском учреждении или передачи полномочий доверенному представителю в России. Любая попытка обойти данное ограничение через дистанционный сервис приводит к отказу в регистрации и возможным штрафным санкциям.

В случае недееспособности собственника

Запрещено оформлять сделки с объектами недвижимости через электронный сервис без физического присутствия собственника. При недееспособности владельца закон предоставляет возможность действовать через уполномоченное лицо.

Для проведения операции необходимы:

Судебное решение о назначении опекуна или попечителя;
Доверенность, выданная законным представителем, оформленная у нотариуса;
Паспортные данные представителя и собственника;
Выписка из реестра прав, подтверждающая недееспособность.

Опекун или попечитель обязан лично присутствовать в офисе государственной услуги, предъявив перечисленные документы. Электронная подпись собственника в таком случае не принимается.

Если попытаться выполнить сделку дистанционно без присутствия представителя, запрос будет отклонён, а попытка может повлечь административную ответственность за нарушение установленного порядка.

Альтернативные способы регистрации сделок

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение - официальный документ, подтверждающий подлинность подписи, содержания и правовой силы сделки с недвижимостью. Удостоверение выдаётся нотариусом после личного присутствия сторон, что гарантирует проверку личности и законность условий.

При действии ограничения на дистанционные операции через портал Госуслуги нотариальное удостоверение становится обязательным элементом любой сделки, проводимой в присутствии участников. Отсутствие возможности оформить сделку онлайн требует физического визита к нотариусу, что устраняет риск подделки и обеспечивает соблюдение правовых норм.

Практические последствия для участников рынка:

личный визит к нотариусу - единственный способ получить документ, подтверждающий сделку;
проверка паспорта и иных удостоверений личности в момент подписания;
оформление оригинала договора, который затем подаётся в регистрирующий орган;
отсутствие альтернативных электронных процедур, поскольку удалённое подтверждение запрещено.

Таким образом, нотариальное удостоверение служит ключевым механизмом контроля за сделками с недвижимостью в условиях ограничения удалённого оформления. Оно обеспечивает юридическую чистоту сделки и соответствие требованиям законодательства.

Личное обращение в МФЦ

Для регистрации сделок с недвижимостью, которые нельзя выполнить дистанционно через портал государственных услуг, требуется личное посещение многофункционального центра (МФЦ). Это требование обеспечивает полную идентификацию участников и исключает возможность подделки документов.

Для обращения в МФЦ необходимо собрать следующий пакет:

Паспорт гражданина РФ;
ИНН и СНИЛС (при наличии);
Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности);
Заполненное заявление о регистрации сделки.

Процедура в МФЦ состоит из нескольких этапов:

Регистрация заявки в системе МФЦ и получение квитанции о приёме.
Предъявление оригиналов и копий документов сотруднику окна регистрации.
Проверка подлинности документов и подтверждение личности через биометрию или фото‑идентификацию.
Подписание акта регистрации в присутствии нотариуса, если это предусмотрено типом сделки.
Получение подтверждающего документа (выписка из ЕГРН или справка о регистрации).

Личное обращение гарантирует мгновенную проверку данных, позволяет устранить ошибки до их появления в реестре и обеспечивает юридическую чистоту сделки. При отсутствии физического присутствия такие гарантии невозможны, что делает визит в МФЦ обязательным условием для всех операций с недвижимостью, подпадающих под установленный запрет.