Инструкция: что делать, если вы получили уведомление о необходимости декларировать доходы от сдачи квартиры.

Введение

1. Что означает уведомление о необходимости декларировать доходы

Уведомление о необходимости декларировать доходы от аренды квартиры ‑ официальное сообщение налогового органа, указывающее, что полученные от сдачи имущества средства подпадают под обязательство подачи налоговой декларации. Такое письмо фиксирует факт получения дохода, который не был учтён в ранее поданной декларации, либо подтверждает, что доход превысил установленные пороги, требующие обязательного декларирования.

Суть уведомления заключается в следующем:

налоговая инспекция зафиксировала факт получения арендных платежей;
доход превышает лимит, освобождающий от подачи декларации (на 2025 год - 150 000 руб.);
требуется предоставить сведения о суммах, датах поступления и расходах, связанных с арендой, в установленный срок.

Игнорирование письма влечёт начисление штрафов и пени, а также может стать основанием для налоговой проверки. Поэтому необходимо собрать документы (договор аренды, выписки из банковского счёта, расчётные листы) и оформить декларацию в соответствии с требованиями ФНС. Чем быстрее будет выполнено требование, тем ниже финансовые последствия.

2. Почему вы получили такое уведомление

2.1. Источники информации у налоговой службы

Налоговая служба предоставляет несколько проверенных каналов для получения необходимой информации о декларировании доходов от аренды квартиры.

Во-первых, личный кабинет на официальном портале ФНС - самый быстрый способ доступа к уведомлению, инструкциям по заполнению декларации и перечню требуемых документов. В кабинете доступны электронные формы, примеры расчётов и автоматический проверочный модуль, который указывает на возможные ошибки до отправки.

Во-вторых, электронная почта, привязанная к личному кабинету, служит каналом рассылки официальных разъяснений, обновлений правил и напоминаний о сроках. Сообщения поступают в виде вложений в формате PDF, что упрощает их печать и хранение.

В-третьих, телефонный кол‑центр ФНС (8 800 555‑55‑55) работает в рабочие часы и предоставляет ответы на конкретные вопросы, разъясняет пункты налогового кодекса, помогает с навигацией по личному кабинету.

В-четвёртых, отделения налоговой службы, где можно получить печатные брошюры, справочную литературу и индивидуальную консультацию у специалистов. При визите рекомендуется взять с собой уведомление и документы, подтверждающие доходы.

В-пятых, мобильное приложение «Госуслуги» и специализированный сервис «Мой налог» позволяют просматривать уведомления, скачивать формы и подавать декларацию непосредственно со смартфона.

Ниже перечислены основные источники информации, доступные налогоплательщику:

личный кабинет на портале ФНС;
электронная почта, привязанная к кабинету;
телефонный кол‑центр ФНС;
отделения налоговой службы (печатные материалы, консультации);
мобильные приложения «Госуслуги» и «Мой налог»;
официальные справочные разделы сайта ФНС (FAQ, методические рекомендации).

Использование всех перечисленных каналов обеспечивает полную картину требований и помогает избежать ошибок при подготовке декларации.

2.2. Распространенные ошибки, приводящие к уведомлениям

Получаем уведомление о необходимости задекларировать доходы от сдачи квартиры - это сигнал о том, что в процессе оформления были допущены типичные ошибки. Ниже перечислены основные причины, которые приводят к таким сообщениям.

Неучтённый доход. При сдаче квартиры даже небольшие суммы, полученные от арендаторов, не включаются в декларацию. Налоговая система считает любой поступивший доход объектом налогообложения, независимо от его размера.
Неправильный код дохода. При заполнении декларации часто выбирают неверный код (например, «прочие доходы» вместо «доходы от сдачи недвижимости»). Это приводит к несоответствию данных в налоговой базе.
Отсутствие подтверждающих документов. Договор аренды, выписки из банка и квитанции - обязательные подтверждения получения арендных платежей. Их отсутствие вызывает запрос о недостающих сведениях.
Ошибка в периоде начисления. Указывается неверный налоговый период (например, доход за 2023 год в декларации 2022 года). Система автоматически генерирует уведомление о несоответствии.
Неуплата налога в срок. При расчете налога используется неверный процент (13 % вместо 15 % для нерезидентов) или пропускается срок уплаты. Налоговая фиксирует просрочку и отправляет требование о декларировании.
Неправильный статус налогоплательщика. Оформление как физического лица‑предпринимателя вместо обычного налогоплательщика меняет порядок расчёта налогов. Ошибочный статус приводит к автоматическому уведомлению.
Отсутствие обновления данных. После изменения условий аренды (повышение арендной платы, смена арендатора) данные в личном кабинете не корректируются. Система фиксирует расхождение и отправляет запрос.

Устранение перечисленных ошибок позволяет избежать повторных уведомлений и обеспечить корректную декларацию доходов от сдачи квартиры. При возникновении вопросов рекомендуется проверить каждую запись в декларации, сопоставив её с документами, и при необходимости внести исправления в личный кабинет налоговой службы.

Шаг 1: Проверка информации в уведомлении

1.1. Идентификация отправителя и подлинности документа

Получив уведомление о необходимости декларировать доходы от сдачи квартиры, первым делом следует убедиться, что документ исходит от уполномоченного органа и не является подделкой.

Проверьте реквизиты отправителя: на официальных письмах ФНС присутствует полное название организации, её ИНН, ОКПО и телефон горячей линии. Сравните эти данные с информацией, размещённой на официальном сайте налоговой службы.
Оцените оформление: официальные документы имеют фирменный бланк, логотип, подпись ответственного лица и печать. Отсутствие печати или подписи - повод запросить подтверждение.
Удостоверьтесь в наличии электронной подписи: в PDF‑файле должна отображаться информация о сертификате, сроке действия и статусе подписи. При сомнении откройте подпись в программе Adobe Acrobat или аналогичной и проверьте её валидность.
Проверьте QR‑код или штрих‑код: сканирование дает доступ к оригинальному электронному документу в системе ФНС. Если код не открывается или выводит ошибку, документ может быть фальшивым.
Сравните даты и номера: в уведомлении указаны дата выдачи, номер дела и регистровый номер. Эти сведения должны соответствовать информации, которую можно получить через личный кабинет налогоплательщика.
Оцените язык и орфографию: официальные письма пишутся без грамматических и стилистических ошибок. Наличие опечаток, нехарактерных сокращений или неформального обращения указывает на подделку.
Свяжитесь с налоговой службой: позвоните по номеру, указанному на официальном сайте, и уточните наличие уведомления в базе данных по вашему ИНН. Не используйте телефон, указанный в подозрительном письме.

Если все пункты подтвердятся, документ считается подлинным, и дальнейшие действия по декларированию доходов можно выполнять согласно инструкциям, изложенным в письме. В противном случае необходимо запросить оригинал через официальные каналы и воздержаться от предоставления личных данных.

1.2. Сверка данных, указанных в уведомлении, с вашими сведениями

1.2.1. Адрес объекта недвижимости

Адрес недвижимости - обязательный элемент любой декларации о доходах от аренды. Указывайте его полностью, без сокращений: страна, регион, город, район, улица, номер дома, корпус (если есть) и номер квартиры. Пример оформления: «Россия, г. Москва, ул. Тверская, д. 12, корп. 2, кв. 45».

При заполнении формы проверьте соответствие данных в свидетельстве о праве собственности и в договоре аренды. Несоответствие может вызвать запрос дополнительных документов и задержать обработку декларации.

Для электронных заявлений используйте выпадающие списки, если они предоставлены системой, иначе введите адрес вручную, соблюдая порядок перечисления компонентов.

Если объект находится в нескольких зданиях с одинаковыми номерами, укажите уточняющие сведения (подъезд, этаж, литеру).

Сохраняйте копию подтверждающих документов (выписка из ЕГРН, договор аренды) в электронном виде и прикладывайте к декларации в требуемом формате (PDF, JPG).

Точность указания адреса гарантирует корректную идентификацию недвижимости налоговыми органами и исключает необходимость повторного предоставления информации.

1.2.2. Период, за который требуется декларирование

Получив уведомление о необходимости задекларировать доходы от сдачи квартиры, первым шагом определите, за какой период требуется представление отчёта. В большинстве случаев налоговый орган требует декларацию за предшествующий календарный год, то есть с 1 января по 31 декабря того года, в котором был получен доход. Если уведомление относится к иной датировке, указывайте период, указанный в документе.

Если сдача квартиры началась в течение года, включайте в декларацию только те месяцы, когда были получены арендные платежи. Не учитывайте периоды без доходов, но сохраняйте подтверждающие документы (договоры, квитанции) за весь рассматриваемый срок.

Для точного расчёта срока подачи декларации соблюдайте следующие правила:

Декларацию за прошлый календарный год необходимо подать не позднее 30 апреля текущего года.
При продлённом сроке, установленном налоговой службой, крайний срок указывается в самом уведомлении.
Если доход получен в несколько налоговых периодов (например, при смене резидентства), подайте отдельные декларации за каждый из этих периодов.

Отслеживание дат помогает избежать штрафов и дополнительных начислений. Храните копии всех документов, связанных с арендой, минимум три года после подачи декларации.

Шаг 2: Определение статуса вашего дохода

2.1. Доходы, подлежащие декларированию

При получении уведомления о необходимости подачи налоговой декларации первым шагом является определение, какие поступления от сдачи квартиры подлежат декларированию.

арендная плата, полученная от долгосрочного договора аренды;
доход от краткосрочного размещения (платформы типа Airbnb, Booking);
возмещение расходов за коммунальные услуги, если они включены в арендную плату;
выплаты за предоставление мебели, техники или иных предметов, включенных в условия аренды;
доход от субаренды, когда арендатор передаёт помещение третьим лицам;
вознаграждение за управление имуществом, если оно получено от собственника или агентства.

Все перечисленные суммы учитываются независимо от их размера и вносятся в налоговую декларацию. Исключения составляют только доходы, освобождённые законом (например, доходы от сдачи внаем жилого помещения, если их общий годовой размер не превышает установленный норматив). Для точного расчёта необходимо суммировать все полученные выплаты за отчётный период и указать их в соответствующей графе декларации.

2.2. Доходы, освобожденные от декларирования

2.2.1. Сдача в аренду на короткий срок

Как специалист по налогообложению, я предлагаю четкую последовательность действий при получении уведомления о необходимости задекларировать доходы от краткосрочной аренды квартиры.

Определите размер полученного дохода. Суммируйте все платежи, полученные за аренду за отчетный период, включая комиссии платформ‑посредников.
Соберите подтверждающие документы. Это выписки из банковских счетов, договоры аренды, подтверждения оплаты от гостей, счета‑фактуры, если вы используете их для расчётов.
Выберите форму подачи декларации. Для физических лиц, получающих доход от сдачи недвижимости, подходит форма 3‑НДФЛ. При работе через онлайн‑кабинет ФНС заполните её в электронном виде.
Укажите код дохода. В строке «Доходы от сдачи в аренду» укажите код 12 «доходы от сдачи в аренду жилого помещения», а в примечании уточните, что речь идет о краткосрочной аренде.
Рассчитайте налог. Ставка налога на доходы от сдачи в аренду составляет 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов. При наличии расходов, подтверждённых документально (ремонт, коммунальные услуги), их можно учесть в качестве вычета.
Подайте декларацию в срок. Дедлайн - 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. При подаче через интернет получите квитанцию о приеме заявления.
Оплатите налог. Переведите сумму налога на счёт ФНС в течение 30 дней после подачи декларации. При несвоевременной оплате начисляются пени.
Сохраните копии всех документов. Храните оригиналы и электронные копии в течение минимум пяти лет, чтобы иметь возможность подтвердить правильность расчётов при проверке.

Эти шаги позволяют быстро и без ошибок выполнить требуемую налоговую отчетность за краткосрочную сдачу квартиры. При возникновении вопросов обращайтесь в налоговую инспекцию или к профессиональному консультанту.

2.2.2. Льготы для некоторых категорий граждан

Льготы по налогообложению доходов от сдачи квартиры предоставляются только определённым группам граждан. Их наличие уменьшает обязательную сумму налога или освобождает от уплаты полностью. Ниже перечислены категории, которые могут рассчитывать на налоговые послабления, и условия их применения.

Пенсионеры, получающие государственную пенсию, могут воспользоваться пониженной ставкой налога в 5 % вместо 13 % при условии, что общий годовой доход не превышает установленного порога (около 1 млн рублей).
Граждане с инвалидностью I и II группами освобождаются от налога на доходы от аренды, если их совокупный доход за год не превышает 2 млн рублей.
Ветераны Великой Отечественной войны и участники боевых действий получают фиксированную налоговую скидку в 10 000 рублей в год.
Лица, получающие социальные выплаты (например, пособие по безработице), могут претендовать на нулевую ставку налога, если их доход от аренды не превышает 500 000 рублей в год.
Студенты, обучающиеся на очной форме и получающие стипендию, освобождаются от налога, если доход от сдачи квартиры не превышает 300 000 рублей в год.

Для применения льготы необходимо предоставить налоговой службе подтверждающие документы: пенсионное удостоверение, справку об инвалидности, военный билет, справку о получении соцпособий или стипендии. После подачи документов налоговый орган пересчитывает налоговую базу и фиксирует уменьшенную ставку или полное освобождение. Все изменения отражаются в декларации за соответствующий налоговый период.

Шаг 3: Выбор системы налогообложения

3.1. Общая система налогообложения (ОСНО)

Я, как специалист в области налогообложения, разъясню, как действовать при применении общей системы налогообложения (ОСНО) к доходам от сдачи квартиры в аренду.

Доходы от аренды облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). При ОСНО вы обязаны включить полученные суммы в ежегодную налоговую декларацию - декларацию № 3‑ИП или декларацию № 2‑ИП, в зависимости от статуса. Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за отчетным, а налог уплатить не позднее 15 июля того же года.

Для корректного оформления декларации выполните следующее:

соберите документы, подтверждающие получение арендных платежей (договор аренды, выписки из банковского счета, кассовые чеки);
рассчитайте чистый доход: полученная сумма минус расход на содержание квартиры (коммунальные услуги, ремонт, уплата НКО, если они включены в арендную плату);
заполните декларацию, указав в разделе «Доходы от сдачи в аренду недвижимости» полученную сумму и вычтенные расходы;
приложите копии договоров и подтверждающих документов;
отправьте декларацию в налоговую службу онлайн через ЛКН или лично в отделение;
уплатите рассчитанный НДФЛ в указанный срок, используя банковскую реквизитную справку из личного кабинета.

Если уведомление пришло после окончания отчетного периода, подача декларации и уплата налога могут быть выполнены в течение 30 дней с даты получения уведомления без штрафных санкций, при условии своевременной уплаты налога. В случае просрочки налоговый орган начислит пени за каждый день задержки.

Соблюдение указанных шагов гарантирует правильное выполнение требований общей системы налогообложения и избавит от дополнительных проверок.

3.2. Упрощенная система налогообложеия (УСН)

Упрощённая система налогообложения (УСН) - практичный вариант для собственников, сдающих жилую площадь, когда требуется подать декларацию о доходах.

Для перехода на УСН необходимо выполнить три действия:

Подать заявление в налоговый орган по форме Р21001‑02. Заявление подаётся в течение 30 дней с момента регистрации сделки аренды или получения уведомления о необходимости декларировать доходы.
Выбрать объект налогообложения: «доходы» (ставка 6 %) или «доходы минус расходы» (ставка 15 %). При сдаче квартиры без значительных расходов обычно выгоднее первая опция.
Оформить учётную книгу доходов (для «доходов») или книгу доходов‑расходов (для «доходов минус расходы»). Книга заполняется в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика.

При использовании УСН налог уплачивается один раз в год по итогам финансового года. Декларацию о доходах подаёт в электронном виде до 30 апреля следующего года. В декларации указываются:

полученные арендные платежи;
выбранный объект налогообложения;
применённую ставку налога;
расчёт суммы налога к уплате.

Если арендный доход не превышает 2 млн рублей в год, переход на УСН возможен без дополнительных ограничений. При превышении этой суммы налоговый режим меняется, и требуется использовать общую систему налогообложения.

Преимущества УСН: упрощённый учёт, фиксированная ставка, отсутствие обязательных отчислений в фонды обязательного социального страхования. Это делает её оптимальной для большинства владельцев квартир, получающих доход от аренды.

3.3. Патентная система налогообложения (ПСН)

Патентная система налогообложения (ПСН) - вариант, позволяющий упростить учёт доходов от сдачи жилой площади. При получении уведомления о необходимости задекларировать доходы от аренды квартиры налогоплательщик может выбрать ПСН, если его деятельность подпадает под соответствующий перечень.

ПСН характеризуется фиксированной суммой налога, рассчитанной исходя из года, региона и вида деятельности. Для сдачи квартиры в аренду применяется тариф, установленный региональными властями. Ставка фиксируется независимо от фактической суммы полученного арендного дохода, что упрощает расчёт и уплату налога.

Преимущества ПСН при аренде квартиры:

отсутствие обязательства вести бухгалтерскую отчётность;
отсутствие необходимости подавать декларацию о доходах по форме 3‑НДФЛ;
уплата единого платежа в установленные сроки.

Ограничения:

доход от аренды не должен превышать установленный лимит (обычно 300 тыс. руб. в год, но точную величину уточняйте в налоговой службе вашего региона);
ПСН доступен только для физических лиц‑резидентов, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Если вы решили воспользоваться ПСН, выполните следующие действия:

Проверьте, входит ли сдача квартиры в перечень видов деятельности, разрешённых для патентного налога в вашем регионе.
Убедитесь, что годовой доход не превышает лимит, установленный налоговым органом.
Подайте заявление о приобретении патента через личный кабинет налоговой службы или в отделении ФНС, указав объект недвижимости и срок действия патента (обычно 12 мес.).
Оплатите фиксированный налог в течение установленного периода (обычно 10 дней после получения патента).
Сохраните подтверждение оплаты и копию патента - они заменяют декларацию о доходах.

При соблюдении этих требований налоговая нагрузка будет фиксированной, а процесс отчётности существенно сокращён. Если в дальнейшем доход превысит лимит, необходимо будет перейти на обычную схему налогообложения и оформить декларацию.

3.4. Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых

Налог на профессиональный доход (НПД) предназначен для физических лиц, осуществляющих самостоятельную деятельность без регистрации ИП. Если вы получили уведомление о необходимости задекларировать доходы от сдачи квартиры, проверка статуса самозанятого поможет избежать двойного налогообложения.

Для применения НПД необходимо выполнить три условия: доход получен от аренды жилого помещения; арендатор - физическое лицо; общая сумма доходов за календарный год не превышает 2,4 млн рублей. При соблюдении этих требований налоговая ставка фиксирована: 4 % при получении дохода от физических лиц, 6 % - от юридических.

Действия, которые следует выполнить:

Зарегистрироваться в личном кабинете «Самозанятый» через приложение «Мой налог» или сайт ФНС.
Указать в профиле тип деятельности - «аренда жилого помещения».
При получении арендной платы вводить сумму в приложение; система автоматически рассчитывает налог и формирует акт о доходах.
При получении уведомления о декларации предоставить скриншот отчёта из приложения в качестве подтверждения уплаты НПД.

Если общая сумма доходов превышает установленный лимит, переходите к обычному режиму налогообложения (УСН или ОСН) и подайте декларацию по форме 3‑НДФЛ. Несоблюдение требований НПД влечёт начисление штрафов за недекларирование и уплату недоимки.

Контрольные точки: проверяйте лимит доходов каждый месяц, своевременно фиксируйте каждую арендную выплату, храните электронные подтверждения. При правильном использовании НПД налоговая нагрузка минимальна, а процесс декларирования упрощён.

Шаг 4: Сбор необходимых документов

4.1. Договор аренды

Договор аренды - ключевой документ, подтверждающий получение дохода от сдачи квартиры. При получении требования о декларировании необходимо убедиться, что договор оформлен правильно и содержит сведения, требуемые налоговыми органами.

Во-первых, в договоре должны быть указаны полные данные сторон: ФИО, ИНН, паспортные данные арендодателя и арендатора. Отсутствие любой из этих реквизитов может привести к отказу в признании дохода.

Во-вторых, обязательны следующие пункты:

предмет аренды - точный адрес и описание квартиры;
размер арендной платы - сумма, периодичность и способ оплаты;
срок действия договора - дата начала и окончания, возможность продления;
порядок изменения условий - процедура согласования новых ставок;
ответственность сторон - штрафы за просрочку платежей и досрочное расторжение.

Третьим шагом является подтверждение факта получения арендной платы. Сохраняйте выписки из банковских счетов, квитанции, письма‑подтверждения. Эти документы служат доказательством дохода при заполнении налоговой декларации.

Четвертый момент - налоговый режим. При заключении договора укажите, является ли арендодатель физическим лицом, получающим доходы от сдачи в аренду, и выберите соответствующую ставку налога (НДФЛ 13 % или 15 % в зависимости от годового дохода). В договоре можно прописать, что арендатор удерживает налог и перечисляет его в бюджет, что упрощает процесс декларирования.

Пятый шаг - регистрация договора в налоговой службе, если это требуется по законодательству. Подайте копию договора и подтверждающие документы в течение 30 дней с момента его заключения.

Соблюдение перечисленных требований гарантирует корректное отражение доходов от аренды в декларации и исключит возможные штрафы. При сомнениях обратитесь к специалисту по налоговому праву для проверки договора перед подачей документов.

4.2. Документы, подтверждающие право собственности

Документы, подтверждающие ваше право собственности на сдаваемую квартиру, являются обязательным приложением к декларации о доходах. Без них налоговый орган не сможет удостовериться в наличии у вас прав на получение арендных платежей.

В перечень основных подтверждающих бумаг входят:

Свидетельство о праве собственности (оригинал или нотариально заверенная копия). Это основной документ, фиксирующий ваше юридическое владение объектом.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащая сведения о кадастровом номере, площади и адресе квартиры.
Договор купли‑продажи, если право собственности оформлено посредством сделки, подтверждающей вашу покупку.
Договор дарения или наследования, если квартира получила в подарок или по наследству.
Справка о погашении ипотечного кредита (при наличии залога) и договор об ипотеке, если объект находится в залоге банка. В этом случае необходимо предоставить подтверждение, что права собственности полностью перешли к вам.
Судебное решение о признании права собственности, если объект был получен в результате судебного разбирательства.

Каждый из перечисленных документов должен быть актуальным, подписанным сторонами и, при необходимости, заверенным нотариусом. При подаче декларации приложите копии всех указанных бумаг, а оригиналы храните в личном деле. Это позволит избежать запросов дополнительных сведений со стороны налоговой службы и ускорит процесс проверки.

4.3. Документы, подтверждающие расходы (если применимо)

4.3.1. Квитанции об оплате коммунальных услуг

Квитанции об оплате коммунальных услуг - один из ключевых документов, подтверждающих расходы, связанные с арендой квартиры. При получении уведомления о необходимости декларировать доходы от сдачи жилья, их наличие позволяет корректно отразить расходы и уменьшить налогооблагаемую базу.

Для налоговой декларации требуется:

оригиналы или сканы квитанций за каждый месяц аренды;
указание периода, даты оплаты, суммы, названия поставщика услуг (энергетическая компания, водоканал, управляющая организация);
подпись арендатора или арендатора‑платильщика, если оплата производится от его имени.

Хранить документы следует в электронном виде и в бумажном архиве минимум три года. При подаче декларации электронные копии загружаются в личный кабинет налоговой службы, а оригиналы могут быть предоставлены по запросу инспектора.

Если в квартире несколько коммунальных счетов (газ, электроэнергия, вода, отопление), необходимо собрать отдельные квитанции для каждого вида услуги. При расчёте расходов учитывайте только те платежи, которые действительно покрываются арендодателем согласно договору. В случае совместного проживания с арендатором разделите расходы пропорционально доле его пользования.

Точность данных в квитанциях минимизирует риск налоговых споров и ускоряет процесс проверки. При возникновении вопросов к документам, обратитесь к бухгалтеру или налоговому консультанту для уточнения правильного оформления.

4.3.2. Документы о ремонте и обслуживании

Документы, подтверждающие ремонт и обслуживание квартиры, являются обязательным компонентом при заполнении декларации о доходах от аренды. Наличие полного пакета бумаг упрощает проверку налоговых органов и исключает необходимость дополнительных запросов.

Для составления полного досье необходимо собрать следующие материалы:

Договоры подряда или сметные расчёты, где указаны стороны, объём работ и стоимость;
Счета‑фактуры и чеки на материалы, услуги и оборудование;
Акт выполненных работ, подписанный исполнителем и заказчиком;
Платёжные поручения, банковские выписки, подтверждающие факт оплаты;
Технические паспорта и сертификаты на установленное оборудование (кондиционеры, системы вентиляции и тому подобное.);
Протоколы технического осмотра, если они были проведены после завершения работ.

Каждый документ должен содержать полную дату, реквизиты контрагента, сумму без НДС (при необходимости) и подписи ответственных лиц. При отсутствии оригиналов допускается использование сканов, но они должны быть чёткими и включать все подписи и печати.

Рекомендуется оформить электронный архив: создать папку с подпапками по видам работ, назвать файлы согласно дате и типу документа, обеспечить резервное копирование на облачном сервисе. Печатные копии следует хранить в течение минимум пяти лет, что соответствует требованиям налоговой службы.

При подаче декларации приложите к разделу «расходы, связанные с арендой» копии всех перечисленных бумаг. Указание точных сумм расходов и привязка их к конкретным ремонтным мероприятиям гарантирует корректный расчёт налогооблагаемой базы и минимизирует риск отказа в признании расходов.

Шаг 5: Подготовка и подача декларации

5.1. Форма 3-НДФЛ

Получив уведомление о необходимости задекларировать доходы от сдачи квартиры, первым рабочим шагом следует подготовить форму 3‑НДФЛ. Это основной документ, в котором фиксируются доходы физических лиц, полученные от аренды недвижимости, а также применяемые налоговые вычеты.

Форма доступна в личном кабинете налоговой службы, а также в виде печатного бланка в отделениях ФНС. При работе онлайн необходимо авторизоваться через портал Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика, загрузить форму и заполнить её электронными полями.

Структура формы 3‑НДФЛ включает несколько обязательных разделов:

Личные данные: фамилия, имя, отчество, ИНН, паспортные сведения.
Сведения о доходе: указание периода получения арендных платежей, сумм, полученных от каждого договора аренды, а также указание контрагента (арендатора) и его ИНН, если он зарегистрирован.
Вычетные позиции: налоговый вычет на расходы, связанные с содержанием квартиры (коммунальные платежи, ремонт, услуги управляющей компании) и стандартный вычет по налогу на доходы физических лиц, если применим.
Итоговая строка: расчёт налога к уплате, указание суммы, подлежащей уплате, и даты её перечисления.

Для корректного заполнения рекомендуется следовать последовательному алгоритму:

Ввести персональные данные без ошибок; проверка совпадения ИНН и паспортных данных обязательна.
Внести каждую арендную операцию в отдельную строку, указав дату получения, сумму и ИНН арендатора.
Приложить подтверждающие документы (договор аренды, акты приёма‑передачи, квитанции об оплате) в виде сканов при электронной подаче.
Рассчитать налоговую базу: сумма доходов минус документально подтверждённые расходы.
Ввести полученный налог к уплате, указать способ оплаты (через личный кабинет, банковский перевод, кассу).

Срок подачи формы 3‑НДФЛ - 30 дней со дня получения уведомления. При подаче в электронном виде подтверждение о приёме приходит в личный кабинет; при бумажной подаче необходимо получить расписку в отделении налоговой службы.

Частые ошибки: пропуск строки с ИНН арендатора, отсутствие подтверждающих документов, неверный расчёт расходов. Исправление ошибок возможно только до истечения срока подачи, поэтому проверка данных перед отправкой обязательна.

Заполнив форму 3‑НДФЛ согласно указанным пунктам, вы выполните требование налоговых органов и избежите штрафных санкций.

5.2. Способы подачи декларации

5.2.1. Личное посещение налоговой инспекции

Личный визит в налоговую инспекцию - эффективный способ быстро решить вопрос, возникший после получения уведомления о необходимости подачи декларации доходов от сдачи квартиры. Подготовка к визиту требует чёткой последовательности действий.

Сбор документов.
- Паспорт и ИНН.
- Уведомление о декларировании.
- Договор аренды, акты сдачи‑приёмки, квитанции об оплате.
- Справка о доходах (если уже подавали декларацию за предыдущие периоды).
Запись на приём.
- Используйте онлайн‑сервис ФНС или позвоните в справочную службу.
- Укажите цель визита: разъяснение требований к декларации доходов от аренды.
Планирование вопросов.
- Как правильно указать доходы и расходы, связанные с арендой.
- Какие льготы и вычеты применимы к вашему случаю.
- Какие сроки подачи и уплаты налогов.
Поведение в кабинете.
- Предоставьте полные копии всех собранных бумаг.
- Слушайте рекомендации сотрудника, фиксируйте важные детали.
- При необходимости попросите оформить разъяснительное письмо или уточняющий акт.
После визита.
- Оформите декларацию согласно полученным инструкциям.
- Проверьте правильность расчётов, оплатите налог в установленные сроки.
- Сохраните копию разъяснительного письма для последующего контроля.

Личный контакт с представителем налоговой позволяет устранить недопонимание, избежать ошибок в декларации и снизить риск штрафных санкций. Действуйте последовательно, следуйте рекомендациям инспектора - результат будет гарантирован.

5.2.2. Через личный кабинет налогоплательщика

Получив сообщение о требовании задекларировать доходы от аренды жилья, сразу откройте личный кабинет на официальном портале ФНС. Действуйте последовательно:

Войдите в систему, используя ИНН и пароль, полученный при регистрации. При отсутствии пароля - восстановите его через «Забыли пароль», указав подтверждающий код, отправленный на телефон.
Перейдите в раздел «Мои декларации». В списке найдите актуальный шаблон декларации за текущий налоговый период, отмеченный пометкой «Требуется заполнить».
Откройте форму, выберите пункт «Доходы от сдачи недвижимости». Введите полученную сумму аренды, укажите период получения и порядок расчёта (договор, квитанция, выписка из банковского счета).
При необходимости загрузите подтверждающие документы: договор аренды, выписку из банка, акт приёма‑передачи. Форматы файлов - PDF, JPG, PNG, размер до 10 МБ.
Проверьте автоматически подсчитанные налоговые обязательства. При согласии нажмите «Отправить» и подтвердите действие кодом из СМС.
После отправки система сформирует подтверждающий документ. Сохраните его в разделе «История деклараций» и распечатайте при необходимости.

Все операции завершаются в режиме онлайн, без посещения налоговой инспекции. При возникновении ошибок система укажет конкретные поля, требующие исправления. После успешного отправления декларации статус изменится на «Подана», и дальнейшее взаимодействие с налоговыми органами будет осуществляться через тот же личный кабинет.

5.2.3. По почте

Получив официальное уведомление о необходимости задекларировать доходы от сдачи квартиры, вы можете отправить требуемые документы по почте. Для этого следует выполнить несколько обязательных действий.

Сформировать пакет документов:
- оригинал или заверенную копию декларационной формы;
- справку о доходах, полученных от аренды;
- копию уведомления, полученного от налоговой службы;
- копию паспорта владельца квартиры;
- при необходимости - доверенность, если декларацию подает представитель.
Оформить конверт:
- указать полное наименование и ИНН налогового органа;
- проставить адрес получателя в соответствии с индексацией;
- написать «Внимание! Внутри - декларация» для ускоренного обработки;
- приложить обратный конверт с саморезкой для получения подтверждения о получении (по желанию).
Выбрать способ отправки:
- рекомендовано использовать заказное письмо с уведомлением о вручении;
- при возможности - воспользоваться сервисом с отслеживанием посылки в режиме онлайн.
Сохранить подтверждения:
- копию квитанции об оплате почтовых услуг;
- скриншот трек‑номера и запись даты отправки;
- в случае получения подтверждения о вручении - сохранить копию подписи получателя.
Контролировать сроки:
- проверять статус отправления минимум раз в сутки до даты, указанной в уведомлении;
- в случае задержки связаться с почтовым обслуживанием и уточнить причину.

Только после выполнения всех пунктов можно считать процесс подачи декларации по почте завершённым. При соблюдении указанных требований документ будет доставлен в налоговый орган в установленный срок, а вы получите официальное подтверждение о приёме.

Шаг 6: Оплата налога

6.1. Расчет суммы налога

Для расчёта налога на доход от сдачи квартиры необходимо пройти несколько точных шагов.

Сформировать сумму полученной арендной платы за отчётный год. Включить все поступления, указанные в договорах и платежных документах.
Определить размер налоговой базы. Возможны два варианта:
- Общая система - из полученной суммы вычитаются документально подтверждённые расходы, связанные с арендой (коммунальные услуги, ремонт, обслуживание), а также ежегодный необлагаемый минимум - 1 000 000 ₽.
- Упрощённая система - применяется фиксированная ставка 6 % от валовой арендной платы без учёта расходов и вычета.
Выбрать налоговую ставку в зависимости от статуса налогоплательщика:
- резидент РФ - 13 % от налоговой базы (по общей системе) или 6 % (по упрощённой);
- нерезидент - 30 % от налоговой базы (по общей системе) или 6 % (по упрощённой).
Выполнить умножение налоговой базы на выбранную ставку. Полученный результат - сумма налога, подлежащая уплате.

Пример расчёта: арендный доход - 2 500 000 ₽, расходы - 300 000 ₽, вычеты - 1 000 000 ₽. Налоговая база = 2 500 000 - 300 000 - 1 000 000 = 1 200 000 ₽. При ставке 13 % налог составит 156 000 ₽.

Все расчёты необходимо отразить в декларации, приложив подтверждающие документы. После подачи декларации налог уплачивается в установленные сроки, обычно до 30 апреля следующего года.

6.2. Сроки уплаты

Получив уведомление о необходимости задекларировать доходы от аренды квартиры, первым делом уточните указанный в документе срок уплаты налога. По законодательству налоговый орган предоставляет 30 календарных дней со дня получения уведомления. Если дата получения не указана, расчёт ведётся от даты фактической доставки письма, что фиксируется в сопроводительном акте.

Несоблюдение 30‑дневного срока приводит к начислению пени за каждый просроченный день и возможному штрафу. Пени рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной на 1 %. Штраф может достигать 20 % от суммы налога, если просрочка превышает 90 дней.

Для избежания начислений действуйте по следующей последовательности:

Снимите копию уведомления, отметьте дату получения.
Вычислите сумму налога, используя данные о доходе за отчётный период.
Откройте личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или используйте мобильное приложение.
Выберите пункт «Оплата налога», введите реквизиты, подтвердите платёж.
Сохраните квитанцию и загрузите её в личный кабинет в течение того же 30‑дневного периода.

Если по уважительным причинам невозможно выполнить платёж в установленный срок, подайте в налоговый орган заявление о предоставлении отсрочки. Заявление должно содержать причины задержки и расчёт ожидаемой даты уплаты. Отсрочка предоставляется не более чем на 30 дней, но в исключительных случаях может быть продлена судом.

Контроль за соблюдением сроков уплаты - основной способ избежать дополнительных финансовых потерь. Регулярно проверяйте статус платежа в личном кабинете и сохраняйте подтверждающие документы. Ваши действия должны быть завершены до окончания 30‑дневного периода, иначе налоговый орган автоматически начислит пени и штрафы.

6.3. Способы оплаты

Если налоговый орган выставил требование уплаты налога за сдачу квартиры, оплата возможна несколькими проверенными способами. Выбор метода зависит от удобства налогоплательщика и наличия технических средств.

Онлайн‑перевод через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Требуется авторизация в системе, ввод ИНН и суммы, подтверждение операции кодом из СМС‑сообщения. Сразу после оплаты формируется электронный чек, который сохраняется в личном кабинете.
Платёж через мобильное приложение «Госуслуги». После установки приложения необходимо привязать банковскую карту, выбрать пункт «Налоги», указать тип налога (доходы от сдачи недвижимости) и подтвердить оплату отпечатком пальца или Face ID.
Банковская карта на сайте банка‑оператора. На странице «Оплата налогов» вводятся реквизиты получателя (ИНН, КПП, номер налогового платежа), указывается сумма и подтверждается транзакция одноразовым паролем.
Платёж в отделении банка через кассу. Нужно предоставить печатную форму налогового уведомления, заполнить её в кассе и оплатить наличными или картой. Кассир выдаёт квитанцию, которую следует сохранить.
Платёж через терминал самообслуживания (банкомат, платежный терминал). На экране выбирается пункт «Оплата налогов», вводятся реквизиты из уведомления, вводится сумма, подтверждается наличными или банковской картой, после чего печатается чек.
Платёж через почтовое отделение с использованием банковской карты или наличных. В отделении заполняется бланк ПП-2, указывается ИНН и сумма, производится оплата, выдается расписка.

После любой формы оплаты рекомендуется загрузить полученный электронный чек в личный кабинет ФНС или сохранить его в архиве налогоплательщика. Это позволит подтвердить факт уплаты в случае проверок и избежать повторных требований.

Шаг 7: Что делать, если вы не согласны с уведомлением

7.1. Подача пояснений в налоговую инспекцию

Пояснения в налоговую инспекцию подаются в ответ на полученное уведомление о необходимости декларировать доходы от аренды жилого помещения. Их цель - уточнить обстоятельства, предоставить недостающие сведения и избежать штрафных санкций.

Для корректного оформления пояснений необходимо выполнить следующие действия:

Составить письменный документ, в котором указать:
- номер и дату полученного уведомления;
- ФИО налогоплательщика, ИНН и КПП;
- точный период, за который требуется пояснение;
- причину, по которой информация была неполной или некорректной (запоздалое получение сведений, ошибка в расчётах, отсутствие договора и тому подобное.);
- конкретные данные о доходах от сдачи квартиры: сумма арендных платежей, даты поступления, реквизиты контрагентов;
- приложить копии подтверждающих документов (договор аренды, выписки из банковских счетов, расчётные листы).
Проверить соответствие формы требованиям ФНС:
- использовать бланк «Пояснение к уведомлению» (если предусмотрен);
- обеспечить подпись и печать (при наличии);
- указать контактный телефон и адрес электронной почты для обратной связи.
Подать документ в инспекцию одним из способов:
- лично в отделение по месту регистрации;
- через электронный кабинет налогоплательщика (загрузка файла в личный кабинет);
- отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении.
Сохранить подтверждения отправки (квитанцию, копию электронного сообщения, трек‑номер) для возможного контроля.
Ожидать ответа налоговой службы в установленные сроки (обычно 30 дней). При необходимости подготовить дополнительные материалы, указанные в ответном письме.

Выполнение перечисленных пунктов гарантирует своевременное и полное предоставление пояснений, минимизирует риск наложения штрафов и упрощает процесс согласования налоговой декларации.

7.2. Предоставление подтверждающих документов

Экспертный разбор процесса предоставления подтверждающих документов при необходимости задекларировать доходы от аренды квартиры.

Для успешного прохождения проверки необходимо собрать и оформить следующие сведения:

Договор аренды (оригинал и копия). Договор должен содержать полные реквизиты сторон, срок аренды и размер арендной платы.
Квитанции или выписки из банка, подтверждающие поступление арендных платежей. При наличии нескольких платежных каналов предоставляются все соответствующие документы.
Налоговые уведомления, полученные от налоговой службы, с указанием суммы обязательного декларирования.
Справка о регистрации договора в системе «Госуслуги» (если применимо). Документ подтверждает факт официального оформления аренды.
Квитанция об уплате налога за предыдущий период (если налог уже был уплачен). Это демонстрирует соблюдение обязательств в прошлом.

Порядок подачи:

Сканировать каждый документ в формате PDF, разрешение не менее 300 dpi. При невозможности сканирования допускается загрузка фотографий, но они должны быть четкими и полностью читаемыми.
Загрузить файлы в личный кабинет налогоплательщика в разделе «Документы для проверки». При отсутствии доступа к онлайн‑сервису отправить оригиналы и копии по почте, указав в сопроводительном письме ФИО, ИНН и номер уведомления.
После загрузки системы автоматически проверит соответствие форматов. При обнаружении ошибок система выдаст сообщение о необходимости корректировки.
Подтвердить отправку, подписав электронный акт приёма‑передачи. Подтверждение сохраняется в журнале операций личного кабинета.

Контроль сроков:

Все документы должны быть предоставлены в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления. Пропуск срока приводит к наложению штрафных санкций.
При возникновении затруднений с получением какого‑либо документа следует незамедлительно связаться с налоговым инспектором и запросить продление срока, предоставив письменное объяснение.

Тщательное соблюдение указанных требований гарантирует отсутствие задержек в обработке декларации и исключает риск дополнительных проверок. Эксперт советует хранить электронные копии всех подтверждающих материалов в безопасном облачном хранилище для быстрого доступа в будущем.

7.3. Обжалование решения налоговой

Если налоговый орган вынес решение о начислении штрафа или налога по поводу доходов от аренды квартиры, его можно оспорить.

Для подачи жалобы необходимо выполнить несколько обязательных шагов.

Сформировать пакет документов: копию решения налоговой, декларацию о доходах, договор аренды, платежные подтверждения, расчётные листы, переписку с налоговой. Все документы должны быть подписаны и датированы.
Подготовить письменную жалобу. В тексте укажите: номер решения, дату вынесения, основания для оспаривания, ссылки на нормативные акты, подтверждающие вашу позицию. Формулировки должны быть чёткими, без эмоциональных оценок.
Отправить жалобу в течение 30 календарных дней со дня получения решения. Приём осуществляется в отделение налоговой по месту регистрации, через личный кабинет на сайте ФНС или заказным письмом с уведомлением о вручении.
Сохранить подтверждение отправки (квитанцию, электронный акт приёма‑передачи). Это документальная база для последующего контроля.

После подачи налоговая обязана рассмотреть обращение в течение 30 дней. Если решение остаётся отрицательным, можно подать апелляцию в суд общей юрисдикции, подготовив исковое заявление и приложив те же материалы, что и в жалобу.

Тщательная подготовка документов и соблюдение сроков повышают шансы на отмену или смягчение налогового решения.

Ответственность за недекларирование доходов

Штрафные санкции

Если вы получили требование от налоговой о необходимости задекларировать доходы от аренды квартиры, пренебрежение сроками и формой подачи декларации влечёт за собой конкретные штрафные меры.

Несвоевременная подача декларации влечет штраф в размере 5 % от суммы налога, подлежащего уплате, но не менее 1 000 рублей. При повторном нарушении ставка увеличивается до 10 % от недоимки.

Недекларирование доходов полностью (отсутствие декларации) считается уклонением от уплаты налогов. В этом случае налоговая накладывает штраф в размере 30 % от суммы налога, подлежащего уплате, но не менее 5 000 рублей. При наличии умысла штраф повышается до 40 % от недоимки.

Уменьшение суммы налога в декларации без законных оснований считается занижением доходов. За каждую такую ошибку налагается штраф в размере 20 % от недоимки, минимум 3 000 рублей.

Если недоимка превышает 1 000 000 рублей, к штрафу добавляется налог на доходы физических лиц и пени за каждый день просрочки. Пени начисляются в размере 1 % от недоимки за каждый месяц просрочки, но не более 24 % в год.

Несоблюдение процедуры добровольного исправления (подача уточненной декларации) влечёт дополнительный штраф в размере 10 % от недоимки, если исправление происходит после окончания установленного срока.

Список основных санкций:

5 % штраф за просрочку подачи (минимум 1 000 р.).
10 % штраф за повторную просрочку (минимум 1 000 р.).
30 % штраф за отсутствие декларации (минимум 5 000 р.).
40 % штраф при наличии умысла (минимум 5 000 р.).
20 % штраф за занижение доходов (минимум 3 000 р.).
Пени 1 % в месяц от недоимки.
Дополнительный 10 % штраф за позднее исправление.

Для избежания санкций необходимо в срок подготовить и подать декларацию, указать все полученные арендные платежи, уплатить рассчитанный налог и, при необходимости, уплатить начисленные пени. При возникновении вопросов следует обратиться к налоговому консультанту, который поможет скорректировать расчеты и оформить необходимые документы без задержек.

Начисление пени

Получив уведомление о необходимости задекларировать доходы от аренды квартиры, вы обязаны своевременно оформить декларацию. Если декларация подаётся позже установленного срока, налоговые органы начисляют пени за каждый день просрочки. Пени рассчитываются исходя из суммы налога, подлежащего уплате, и фиксированного процентного показателя, установленного Налоговым кодексом.

Формула расчёта:
‑ Сумма налога × 0,1 % × количество дней просрочки.

Пример: налог 10 000 ₽, задержка 5 дней → 10 000 ₽ × 0,001 × 5 = 50 ₽ пени.

Чтобы избежать начисления пени, действуйте так:

Сразу после получения уведомления подготовьте требуемые документы.
Заполните декларацию в онлайн‑сервисе ФНС, указав все доходы от сдачи жилья.
Подайте декларацию до последнего дня установленного срока.
При невозможности своевременной подачи оплатите ожидаемую пеню заранее, используя форму «Оплата налога и пени».

Если пени уже начислены, их можно уплатить вместе с основным налогом через личный кабинет налогоплательщика. После оплаты система автоматически снимет задолженность, и дальнейшее начисление пени прекратится. При возникновении вопросов обратитесь в налоговую инспекцию по телефону или в онлайн‑чат, предоставив номер уведомления и расчётную сумму пени.