Запрет сделок с недвижимостью без личного участия: как оформить в Госуслугах

Что такое запрет сделок без личного участия?

Правовые основания и нормативная база

Правовые нормы, регулирующие запрет дистанционных сделок с объектами недвижимости, основаны на нескольких федеральных законах и нормативных актах.

Федеральный закон № 214‑ФЗ «О нотариате» фиксирует обязательность личного присутствия участников при заключении нотариального акта, в том числе договоров купли‑продажи, дарения, мены недвижимости. Нотариус обязан удостоверить факт присутствия сторон, что исключает возможность оформления сделки исключительно электронными средствами без подписи в оригинале.
Федеральный закон № 13‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определяет порядок внесения прав и ограничений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Статья 7 требует, чтобы заявитель представлял оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности и согласие сторон.
Федеральный закон № 63‑ФЗ «Об электронном документообороте в сфере государственного управления» допускает подачу электронных заявлений через портал Госуслуги, однако сохраняет требование о представлении оригиналов нотариальных актов в уполномоченных органах.
Приказ Минюста России от 02.02.2022 № 33‑н «Об утверждении форм и порядка подачи заявлений о регистрации прав» уточняет, что в заявке необходимо указать сведения о личном присутствии сторон, а также приложить сканированные копии нотариального акта, заверенного подписью и печатью нотариуса.
Приказ ФНС России от 28.12.2020 № ММ-7-9/2020 «О порядке предоставления услуги «Регистрация сделки с недвижимостью» в системе Госуслуги» регламентирует процесс онлайн‑подачи: пользователь заполняет форму, загружает скан нотариального акта, подтверждает личность через ЕСИА и получает электронный номер заявки. После проверки органы регистрации требуют предъявить оригиналы документов в офисе РОСКН для окончательной регистрации.

Эти нормативные акты формируют единую правовую основу, которая гарантирует, что любые сделки с недвижимостью оформляются при личном участии сторон, а процесс регистрации через Госуслуги обеспечивает только предварительное электронное оформление и контроль соответствия документов требованиям закона.

Преимущества и риски установки запрета

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью, реализуемый через сервис Госуслуги, обеспечивает прямой контроль за процессом передачи прав.

Преимущества

Снижение риска мошенничества: отсутствие возможности оформить сделку без присутствия сторон исключает подделку документов.
Прозрачность операций: все действия фиксируются в единой системе, доступной для проверок.
Укрепление юридической силы: подпись в присутствии владельца подтверждает подлинность сделки.
Упрощение последующего контроля: данные о сделке автоматически интегрируются в реестр, что ускоряет проверку статуса недвижимости.

Риски

Увеличение времени оформления: личное присутствие требует согласования графиков и поездок.
Рост нагрузки на государственный сервис: массовый приток заявок может привести к задержкам в обработке.
Технические сбои: отказ системы в критический момент может задержать сделку.
Ограничения для удалённых регионов: граждане, живущие в отдалённых местах, сталкиваются с необходимостью поездки в центр.

Учитывая баланс преимуществ и рисков, решение о введении ограничения должно базироваться на оценке конкретных условий рынка и доступности сервисов.

Кому необходим запрет на сделки с недвижимостью

Собственники, проживающие за пределами РФ

Собственники недвижимости, находящиеся за пределами России, сталкиваются с требованием личного присутствия при оформлении сделок. При отсутствии возможности лично присутствовать необходимо оформить доверенность, позволяющую представителю действовать от имени владельца.

Для получения доступа к сервису в личном кабинете Госуслуг требуется:

зарегистрировать профиль, указав актуальный контактный номер и электронную почту;
подтвердить личность через видеоверификацию или посещение консульского отделения;
загрузить сканы обязательных документов.

Обязательные документы:

паспорт гражданина РФ (скан первой и второй страниц);
миграционная карта или справка о регистрации за рубежом;
свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
нотариально заверенная доверенность, оформленная в консульстве РФ;
апостиль и перевод на русский язык, если доверенность выдана за границей.

Процедура оформления доверенности:

обратиться в ближайшее консульское учреждение РФ;
предоставить паспорт и документ, подтверждающий право собственности;
подписать доверенность перед консульским нотариусом;
получить апостиль (если доверенность выдана в стране, не входящей в Конвенцию о Гаагской легализации);
загрузить заверенный документ в личный кабинет Госуслуг.

После загрузки всех материалов система формирует запрос на подтверждение полномочий. Представитель, указанный в доверенности, получает уведомление о возможности присутствовать в нотариальной конторе для завершения сделки. При положительном решении в личном кабинете появляется статус «Готово к подписанию», после чего представитель подписывает договор купли‑продажи и фиксирует переход права собственности.

Собственники с высоким риском мошенничества

Собственники, у которых повышенный риск стать жертвами мошенничества, обязаны строго соблюдать новый порядок заключения сделок с недвижимостью. Дистанционные операции без личного присутствия запрещены, поэтому единственный легальный путь - оформление через официальный портал государственных услуг.

Для защиты от злоупотреблений следует выполнить несколько обязательных действий:

Зарегистрировать личный кабинет в системе Госуслуги, используя проверенный номер телефона и электронную почту;
Подтвердить личность с помощью видеоверификации или личного визита в центр обслуживания;
При загрузке документов проверить их соответствие требованиям: оригиналы паспортов, выписки из реестра, договоры купли‑продажи;
Осуществить электронную подпись в присутствии нотариуса, если сделка требует нотариального заверения;
Сохранить полученный акт регистрации и номер заявки для последующего контроля.

Непосредственное присутствие при подписании гарантирует, что все подписи принадлежат реальным владельцам, а документы проходят проверку в режиме реального времени. Портал автоматически сопоставляет данные с реестром недвижимости, мгновенно выявляя несоответствия и блокируя подозрительные операции.

Отказ от дистанционного формата устраняет возможность подделки документов и фальшивых посредников. Собственники с высоким уровнем риска обязаны использовать только официальные сервисы, иначе их сделки могут быть признаны недействительными и подлежать уголовному расследованию.

Тщательное соблюдение указанных шагов снижает вероятность мошенничества до минимума и обеспечивает законность передачи прав собственности.

Владельцы нескольких объектов недвижимости

Владельцы нескольких объектов недвижимости сталкиваются с обязательным требованием личного присутствия при заключении сделок. Федеральный закон ограничивает возможность дистанционного оформления купли‑продажи, аренды и иных правовых действий без подписи собственника. Поэтому каждый объект должен быть зарегистрирован в системе «Госуслуги» с указанием реального владельца.

Для оформления сделки через портал необходимо выполнить последовательные действия:

войти в личный кабинет, подтвердив личность через ЕСИА;
добавить каждый объект в реестр недвижимости, указав кадастровый номер, площадь и документ, подтверждающий права;
загрузить скан оригинала договора купли‑продажи, свидетельства о праве собственности и доверенности, если участвует представитель;
выбрать тип операции (купля‑продажа, аренда, дарение) и заполнить обязательные поля формы;
подтвердить согласие с условиями электронного документооборота и отправить заявку на проверку.

После подачи заявления система автоматически проверяет соответствие данных реестрам Росреестра и ФНС. При отсутствии ошибок запрос отправляется в регистрирующий орган, где происходит запись изменения в праве собственности. Окончательное подтверждение приходит в виде электронного сертификата, который можно скачать из личного кабинета.

Если у владельца более одного объекта, каждый из них требует отдельного ввода и подтверждения. При необходимости оформить несколько сделок одновременно рекомендуется подготовить пакет документов заранее и использовать функцию «массовой загрузки» в личном кабинете, что ускорит процесс и исключит повторные проверки.

Отсутствие личного присутствия возможно только при наличии нотариально заверенной доверенности, но даже в этом случае подпись доверенного лица должна быть подтверждена в системе через видеоверификацию. Таким образом, соблюдение требований о личном участии гарантирует юридическую чистоту сделки и предотвращает риски аннулирования регистрации.

Подача заявления через портал Госуслуг

Подготовка необходимых документов

Для оформления сделки с недвижимостью в системе Госуслуги без личного присутствия необходимо собрать полный пакет документов, который будет проверен автоматически.

Паспорт гражданина (скан первой и второй страниц, а также страницы с регистрацией).
СНИЛС (копия или скан).
Договор купли‑продажи (подписанный обеими сторонами, с отметкой о нотариальном подтверждении, если требуется).
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца.
Налоговая справка о подтверждении уплаты налога на имущество за текущий год.
Доверенность, оформленная в электронном виде, с указанием полномочий на заключение сделки и передачу прав собственности.
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.

Каждый файл должен соответствовать требованиям формата (PDF, JPG) и размеру (не более 5 МБ). Перед загрузкой рекомендуется проверить четкость сканов: текст должен быть читаемым, подписи - разборчивыми, штампы - полностью видимыми.

После загрузки всех документов система проведёт автоматическую проверку. При обнаружении несоответствий система выдаст сообщение с указанием конкретного файла, требующего исправления. После успешного прохождения проверки будет сформировано электронное свидетельство о праве собственности, доступное в личном кабинете пользователя.

Пошаговая инструкция по оформлению

Для оформления сделки с недвижимостью, требующей личного присутствия, через портал Госуслуги, выполните следующие действия.

Зарегистрируйтесь или войдите в личный кабинет на gosuslugi.ru, используя проверенный номер телефона и пароль.
Войдите в раздел «Недвижимость». Выберите услугу «Оформление сделки с обязательным личным участием».
Укажите тип недвижимости (квартира, дом, земельный участок) и её идентификационный номер в реестре.
Загрузите сканы документов, подтверждающих право собственности, и паспортные данные обеих сторон.
Прикрепите нотариально заверенную доверенность, если одна из сторон передает полномочия представителю, но сохраняет обязательство личного присутствия.
Выберите дату и время встречи в офисе МФЦ, указав предпочтительный филиал.
Подтвердите запись, оплатив госпошлину онлайн через банковскую карту или электронный кошелёк.
Получите электронный сертификат о регистрации заявки, сохраните его и распечатайте для предъявления в МФЦ.

После подтверждения записи придите в указанный офис в назначенный срок, предъявите оригиналы документов и подпишите договор в присутствии нотариуса. Сделка считается завершённой после получения заверенного акта в личном кабинете.

Авторизация и поиск услуги

Для работы с сервисом необходимо выполнить два действия: вход в личный кабинет и поиск нужного сервиса.

Первый шаг - авторизация. Откройте сайт gosuslugi.ru, введите персональные данные, подтвержденные паспортом, и нажмите кнопку входа. При первом входе система запросит подтверждение через СМС или мобильное приложение «Госуслуги». После ввода кода доступа откроется личный кабинет.

Второй шаг - поиск услуги, связанной с ограничением сделок с недвижимостью. В личном кабинете найдите строку поиска, введите ключевые слова, например, «недвижимость без личного присутствия» или «ограничение сделок». Система предложит список соответствующих сервисов. Выберите нужный пункт, откроется страница с инструкциями и формой подачи заявления.

Пошаговый алгоритм:

Перейти на портал Госуслуг.
Ввести логин и пароль; при необходимости подтвердить вход кодом из СМС.
В строке поиска ввести релевантные запросы.
Выбрать из предложенных сервисов нужный.
Открыть форму, заполнить обязательные поля, прикрепить сканированные документы.
Отправить заявку и дождаться статуса в личном кабинете.

Все действия выполняются в онлайн‑режиме, без необходимости личного присутствия в государственных органах.

Заполнение формы заявления

Для подачи заявления о запрете дистанционных сделок с недвижимостью необходимо выполнить несколько четких шагов в личном кабинете «Госуслуг».

Сначала откройте сервис «Электронные услуги» и выберите раздел «Недвижимость». В списке доступных форм найдите «Заявление о запрете сделок без личного присутствия». После перехода к форме введите обязательные сведения: ФИО заявителя, ИНН, паспортные данные, адрес регистрации, а также реквизиты недвижимости (категория, кадастровый номер, площадь).

Далее заполните поля, связанные с причиной запрета:

указание конкретного объекта, для которого требуется блокировка;
описание обстоятельств, подтверждающих необходимость личного участия (например, судебное решение, договор аренды, доверенность);
прикрепление подтверждающих документов (скан паспорта, выписка из реестра, решение суда).

После загрузки всех файлов проверьте корректность введённой информации и нажмите кнопку «Отправить». Система сформирует электронный акт запрета, который будет доступен в личном кабинете и направлен в регистрирующий орган.

Для контроля статуса обращения откройте раздел «Мои обращения» и отслеживайте изменения статуса: «В обработке», «Одобрено», «Отклонено». При необходимости система выдаст запрос на дополнительные сведения - предоставьте их в течение установленного срока, иначе заявление будет закрыто.

Эти действия позволяют оформить запрет на дистанционные сделки полностью онлайн, без обращения в офисные структуры.

Отправка заявления и отслеживание статуса

Для подачи заявления в системе необходимо выполнить три действия.

Авторизоваться на портале Госуслуги, подтвердив личность через мобильный код или электронную подпись.
Выбрать услугу «Оформление сделки с недвижимостью без личного присутствия», заполнить форму: указать данные продавца и покупателя, сведения о объекте, приложить скан копий паспорта, договора купли‑продажи и доверенности.
Нажать кнопку «Отправить». Система сразу формирует номер заявки и отправляет подтверждение на электронную почту.

После отправки заявка попадает в очередь экспертизы. Статус меняется последовательно: «Принята», «На проверке», «Одобрена» или «Отклонена». Для контроля статуса используйте личный кабинет:

Откройте раздел «Мои заявки».
Выберите нужную запись, где отображается текущий статус и комментарии эксперта.
При необходимости загрузите недостающие документы через кнопку «Добавить файл».

Получив статус «Одобрена», скачайте готовый акт и подпишите его в электронном виде. Дальнейшее оформление сделки происходит в регистрирующем органе без личного присутствия сторон.

Альтернативные способы оформления запрета

Подача заявления в МФЦ

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью требует личного присутствия сторон. Оформление такой операции через портал государственных услуг начинается с подачи заявления в многофункциональный центр (МФЦ).

Для подачи заявления подготовьте:

паспорт гражданина РФ;
документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, дарения, наследования);
справку о невозможности личного присутствия (при необходимости);
заполненную форму заявления, полученную в МФЦ или скачанную с сайта портала.

В МФЦ предъявите перечисленные документы сотруднику. Сотрудник проверит комплект, внесет данные в систему и выдаст расписку с номером заявки. После этого вас направят к оператору портала государственных услуг, где произойдёт ввод данных в электронный реестр.

Получив подтверждение о регистрации заявления, вы сможете отслеживать статус через личный кабинет на портале. При положительном результате система автоматически оформит ограничение на дистанционную сделку и позволит продолжить оформление недвижимости в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение в Росреестр напрямую

Обращение в Росреестр напрямую - эффективный способ обойти ограничения на безличные сделки с недвижимостью, предусмотренные в системе государственных услуг.

Для подачи заявления выполните последовательные действия:

зайдите на официальный сайт Росреестра, выберите раздел «Электронные услуги»;
авторизуйтесь через личный кабинет Единой системы идентификации (ЕСИА);
заполните форму «Запрос о регистрации сделки», указав полные реквизиты сторон и объект недвижимости;
загрузите сканы обязательных документов (паспорт, ИНН, свидетельство о праве собственности, договор купли‑продажи);
отправьте запрос и оплатите фиксированную госпошлину онлайн.

Требуемый пакет документов:

Паспорт и ИНН заявителя;
Документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность нотариального образца);
Оригинал или копия свидетельства о праве собственности;
Договор купли‑продажи, подписанный обеими сторонами;
Квитанция об оплате государственной пошлины.

После проверки заявка поступает в регистрирующий орган. При отсутствии ошибок система автоматически формирует решение о регистрации или сообщает о причинах отказа. Успешное завершение процедуры фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости, а подтверждающий документ доступен для скачивания в личном кабинете.

Отмена запрета на сделки без личного участия

Процедура отмены через Госуслуги

Для отмены операции с недвижимостью в системе «Госуслуги» необходимо выполнить последовательные действия.

Войдите в личный кабинет, используя подтверждённый профиль и двухфакторную аутентификацию.
В разделе «Услуги» выберите пункт «Недвижимость».
Откройте список текущих сделок, найдите нужную запись и нажмите кнопку «Отмена».
Укажите причину отмены из предложенного перечня или введите собственный вариант.
Прикрепите обязательные документы: договор купли‑продажи, акт сдачи‑приёмки, подтверждающие оплату, а также заявление об отмене, подписанное электронной подписью.
Нажмите «Отправить». Система сформирует заявку и выдаст номер обращения.

После отправки заявка поступает на проверку в регистрирующий орган. В течение 5 рабочих дней проверяющий специалист изучает предоставленные материалы, фиксирует решение в личном кабинете и отправляет уведомление о результатах. При положительном решении сделка считается аннулированной, статус изменяется на «Отменена», а все связанные операции (платёж, регистрация прав) автоматически откатываются.

Если проверяющий отклонил заявку, в уведомлении указываются конкретные причины отказа. Для исправления недостатков необходимо загрузить недостающие документы или уточнить сведения и повторно отправить заявку, используя тот же номер обращения.

Все действия фиксируются в журнале операций личного кабинета, что позволяет в любой момент просмотреть историю отмены и при необходимости предоставить копии документов в судебные или административные органы.

Сроки рассмотрения заявления об отмене

Сроки рассмотрения заявления об отмене ограничения на операции с недвижимостью зависят от нескольких параметров.

Стандартный период обработки - от 5 до 10 рабочих дней. При отсутствии дополнительных документов заявка проходит в течение этой нормы.
При необходимости уточнения сведений или предоставления недостающих материалов срок может быть продлён до 15 рабочих дней. Уведомление о требуемых уточнениях приходит в личный кабинет Госуслуг.
В случае подачи заявления в период массового наплыва запросов (например, в начале года) возможны небольшие задержки, но не более 3 рабочих дней сверх установленного лимита.

Контроль за статусом заявления осуществляется через раздел «Мои услуги» в личном кабинете. При изменении статуса появляется отметка «Рассмотрено», а в случае отказа указывается причина и дальнейшие действия.

Для ускорения процесса рекомендуется:

Проверить полноту загруженных документов перед отправкой.
Убедиться, что все поля формы заполнены корректно.
При получении запроса на уточнение сразу предоставить требуемую информацию.

При соблюдении этих рекомендаций большинство заявок завершается в установленный срок без дополнительных задержек.

Возможные сложности и частые вопросы

Отказ в регистрации запрета: причины и действия

Отказ в регистрации запрета часто связан с ошибками в подаче заявления.

Основные причины отказа:

неполный пакет документов (отсутствует копия паспорта, выписка из ЕГРН, нотариально заверенная доверенность);
несоответствие данных заявителя и указанных в заявлении (разные ИНН, ОКТМО);
отсутствие подтверждения отсутствия личного участия (отсутствует видеозапись, подпись в электронном виде);
наличие уже существующего ограничения на объекте (арест, ипотека);
нарушение формата файлов (не поддерживаются PDF‑файлы более 5 МБ).

После получения отказа необходимо выполнить следующие действия:

уточнить в сопроводительном письме конкретный пункт, вызвавший отказ;
собрать недостающие или исправленные документы, обеспечить их соответствие требованиям сервиса;
при необходимости оформить новую нотариальную доверенность, в которой явно указано отсутствие личного присутствия заявителя;
загрузить исправленный пакет в личный кабинет Госуслуг, приложив пояснительное письмо с указанием исправлений;
в течение 30 дней подать апелляцию в орган, вынесший решение, приложив копии всех исправленных документов.

Тщательное соблюдение требований к оформлению и своевременное устранение замечаний позволяют успешно пройти регистрацию запрета.

Сроки действия запрета и его возобновление

Срок действия ограничения на дистанционные операции с недвижимостью фиксируется в официальном постановлении и обычно ограничен конкретным календарным периодом. В большинстве регионов запрет вступает в силу с даты публикации и действует ровно один год, после чего автоматически прекращается, если не выполнены условия продления.

Продление ограничения возможно только при наличии новых оснований, предусмотренных законодательством. Для возобновления необходимо:

Подать заявление через личный кабинет Госуслуг;
Приложить подтверждающие документы (решение суда, приказ органов опеки и тому подобное.);
Указать новые сроки действия ограничения;
Дождаться официального решения, которое будет размещено в личном кабинете.

Если продление не оформлено, запрет считается снятым, и сделки могут осуществляться без обязательного личного присутствия. При отсутствии уведомления о продлении система Госуслуг сообщает о текущем статусе ограничения и предоставляет ссылки на формы заявлений. Регулярная проверка статуса через личный кабинет гарантирует своевременное соблюдение требований и предотвращает нарушение правовых норм.