Запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия: правила на Госуслугах

Что такое запрет на сделки без личного присутствия?

Суть и цели нововведения

Нововведение запрещает проведение операций с недвижимостью через электронный сервис без физического присутствия сторон. Суть меры состоит в том, что все сделки, связанные с передачей прав собственности, должны быть оформлены только в присутствии участников, что исключает возможность удалённого подписания документов.

Цели регулирования:

защита интересов покупателей и продавцов от мошеннических схем, использующих дистанционные каналы;
повышение достоверности и юридической силы договоров, подтверждённых личным присутствием;
снижение нагрузки на суды и правоохранительные органы за счёт предотвращения споров, возникающих из недостоверных онлайн‑операций;
укрепление доверия к государственному порталу как инструменту официального оформления недвижимости.

Какую недвижимость это затрагивает?

Запрет, действующий в системе государственных услуг, распространяется на все виды недвижимости, подлежащие регистрации или передаче прав.

Жилые объекты: квартиры, дома, таунхаусы, комнаты в коммунальных помещениях.
Коммерческие помещения: офисы, торговые площади, складские и производственные помещения.
Земельные участки: сельскохозяйственные, под застройку, рекреационные и прочие категории.
Долевое участие в строительных проектах: квартиры в новостройках, объекты долевого строительства, объекты с правом аренды.
Имущество в совместной собственности: доли в многоквартирных домах, доли в кооперативных и общежитиях.

Любая сделка, требующая государственной регистрации или внесения изменений в Единый реестр, должна сопровождаться личным присутствием сторон. Исключения отсутствуют, независимо от стоимости, назначения или формы собственности.

Отличия от других ограничений

Запрет на оформление сделок с недвижимостью без личного присутствия отличается от прочих ограничений тем, что воздействует непосредственно на форму заключения договора, а не на его содержание или участников.

В отличие от лимитов цены, требуемых при продаже, данный запрет не устанавливает финансовых порогов, а фиксирует обязательность физического присутствия сторон при подписании документов.
В отличие от ограничений по национальному признаку, которые регулируют право собственности иноземцев, запрет касается всех участников сделки независимо от гражданства.
В отличие от требований обязательного нотариального заверения, который может быть выполнен дистанционно через электронную подпись, здесь допускается только непосредственное присутствие, что исключает возможность удаленного заверения.
В отличие от временных заморозок сделок, вводимых в чрезвычайных ситуациях, запрет является постоянным правилом, зафиксированным в сервисе государственных услуг.

Эти особенности делают ограничение уникальным: оно регулирует процесс взаимодействия сторон, а не их правовой статус, финансовые условия или сроки действия сделки. Таким образом, соблюдение данного правила требует личного присутствия в уполномоченном органе или в офисе партнёра, что отличает его от всех остальных нормативных барьеров в сфере недвижимости.

Как установить запрет через Госуслуги

Пошаговая инструкция для физических лиц

Регистрация и авторизация на портале

Регистрация на портале обязательна для участия в сделках с недвижимостью, которые требуют личного присутствия. Идентификация пользователя гарантирует соблюдение запрета на дистанционные операции и подтверждает полномочия сторон.

Для создания учётной записи выполните последовательность действий:

Откройте сайт Госуслуг и выберите пункт «Регистрация».
Введите ФИО, дату рождения, паспортные данные и контактный телефон.
Загрузите скан‑копию паспорта и СНИЛС.
Подтвердите адрес электронной почты или номер телефона полученным кодом.
Согласитесь с пользовательским соглашением и завершите процесс нажатием «Создать аккаунт».

После регистрации произойдёт авторизация. Войдите в систему, указав логин и пароль, затем активируйте двухфакторную проверку: введите одноразовый код, отправленный на телефон, либо используйте электронную подпись, если она привязана к профилю. Доступ к личному кабинету будет защищён SSL‑шифрованием и автоматическим завершением сеанса при бездействии.

Для надёжного взаимодействия с сервисом соблюдайте рекомендации:

Храните пароль в отдельном менеджере, не используйте простые комбинации.
Регулярно обновляйте контактные данные, чтобы получать коды подтверждения без задержек.
Осуществляйте вход только через официальное приложение или веб‑интерфейс, избегая сторонних ресурсов.
При работе с документами активируйте функцию цифровой подписи, чтобы подтвердить подлинность файлов.

Эти меры обеспечивают корректную регистрацию и безопасную авторизацию, позволяя выполнять сделки с недвижимостью строго в соответствии с установленными правилами.

Выбор соответствующей услуги

Для оформления сделки с недвижимостью, когда личное присутствие обязательно, необходимо подобрать подходящую услугу в системе «Госуслуги». Выбор базируется на типе операции, статусе сторон и требуемом документальном подтверждении.

Первый шаг - определить категорию сделки: покупка, продажа, дарение, наследование или переоформление по суду. Каждая категория имеет отдельный сервис, например, «Оформление сделки купли‑продажи недвижимости», «Регистрация дарения недвижимости» и так далее.

Второй шаг - проверить наличие обязательных документов: паспорт, ИНН, выписка из ЕГРН, согласие супруга (при необходимости). Система проверяет комплект автоматически, поэтому отсутствие хотя бы одного документа блокирует процесс.

Третий шаг - выбрать способ подачи заявления:

Онлайн‑заполнение формы с загрузкой сканов;
Запись на приём в МФЦ для сдачи оригиналов.

Если выбран онлайн‑вариант, система предлагает загрузить сканы в указанные поля и подтвердить согласие с условиями. При выборе МФЦ система формирует расписку о необходимости личного присутствия и генерирует QR‑код для быстрой регистрации в отделении.

Критерии выбора услуги:

Совпадение типа сделки с перечнем сервисов;
Полный набор требуемых документов;
Возможность подачи онлайн (при наличии всех сканов) или необходимость визита в МФЦ.

После подтверждения всех пунктов система формирует электронный запрос, который направляется в Росреестр. На этапе проверки статус меняется на «Ожидание подписи», и в личном кабинете появляется уведомление о готовности к подписанию в присутствии нотариуса. Выполнение этих шагов гарантирует корректный выбор услуги и соблюдение правил портала.

Заполнение заявления: необходимые данные

Для подачи заявления о сделке с недвижимостью, требующей личного присутствия, необходимо указать обязательные сведения.

ФИО заявителя в полном написании.
Серия, номер и дата выдачи паспорта, а также код подразделения.
СНИЛС.
Адрес регистрации и фактический адрес проживания.
Контактный телефон и электронная почта.

Данные о объекте недвижимости:

Полный адрес (регион, район, улица, номер дома, квартира).
Кадастровый номер и площадь.
Вид собственности (собственник, совладелец, арендаторы).
Цель сделки (покупка, продажа, дарение, наследование).

Дополнительные сведения:

Наличие ограничений или обременений на объект.
Документы, подтверждающие право собственности (договор, выписка из реестра).
Дата и место подписания будущего договора.

После ввода всех полей система проверяет корректность информации, после чего заявка отправляется на рассмотрение. При отсутствии ошибок процесс завершается мгновенно, и заявитель получает подтверждение о принятии заявления.

Прикрепление документов (если требуется)

При оформлении онлайн‑операций с недвижимостью, когда личное присутствие запрещено, система требует прикрепления подтверждающих документов только в случае их необходимости.

Документы загружаются в электронный кабинет пользователя через кнопку «Добавить файл». Формат файлов ограничен: PDF, JPG, PNG; размер каждого не должен превышать 5 МБ.

При загрузке следует убедиться, что:

файл открывается без ошибок;
подпись (если требуется) выполнена в электронном виде и соответствует требованиям сервиса;
имя файла отражает его содержание (например, «Договор_купли‑продажи.pdf»).

После выбора файла система проверяет соответствие формату и размеру. При успешной верификации появляется отметка «Файл загружен». Если проверка не пройдёт, появляется сообщение об ошибке, указывающее на конкретную причину (неподдерживаемый формат, превышение размера, отсутствие подписи).

Загруженные документы сохраняются в личном архиве пользователя и автоматически передаются в проверяющий орган. После одобрения заявки система уведомит о завершении процесса.

Особенности для юридических лиц и ИП

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, желающие оформить сделку с недвижимостью, обязаны присутствовать лично при подаче заявления через портал государственных услуг. Онлайн‑регистрация без физического визита невозможна.

Для юридических лиц обязательны следующие документы:

заявление, заполненное в электронном кабинете;
устав организации и выписка из ЕГРЮЛ;
решение компетентного органа о проведении сделки;
доверенность, выданная полномочному представителю, заверенная нотариусом;
оригиналы и копии паспорта представителя.

Для индивидуальных предпринимателей требуется:

электронное заявление;
свидетельство о регистрации ИП и выписка из ЕГРИП;
паспорт и ИНН предпринимателя;
нотариально заверенная доверенность, если сделку осуществляет представитель;
подтверждение права собственности на объект недвижимости.

Оба типа субъектов обязаны записаться на прием в центр обслуживания граждан, предоставить оригиналы документов и подписать договор в присутствии нотариуса. При отсутствии личного присутствия заявка отклоняется, а повторное обращение считается новым запросом. Нарушение правила влечёт административную ответственность, включающую штрафы за попытку дистанционной регистрации сделки.

Сроки рассмотрения заявления

Сроки рассмотрения заявления о проведении сделки с недвижимостью, требующей личного присутствия, фиксируются в регламенте портала Госуслуги.

Обычно процесс занимает 5‑10 рабочих дней. При подаче полной и корректно оформленной документации срок сокращается до 3‑5 дней.

Факторы, удлиняющие рассмотрение:

неполные сведения о продавце или покупателе;
отсутствие подтверждающих документов (паспорт, ИНН, выписка из ЕГРН);
необходимость проверки наличия ограничений на объект (арест, залог).

Если проверка выявляет ограничения, срок может быть продлён до 20 рабочих дней, в течение которых орган регистрации уточняет детали и запрашивает дополнительные материалы.

Для ускорения обработки рекомендуется:

загрузить скан‑копии всех требуемых документов в одном файле;
указать актуальные контактные данные;
проверить отсутствие ошибок в реквизитах недвижимости.

После завершения проверки заявитель получает уведомление в личном кабинете. При положительном решении доступ к сделке открывается в течение 24 часов, иначе в сообщении указываются причины отказа и порядок их устранения.

Как снять запрет на сделки

Процедура отмены через Госуслуги

Подача заявления на снятие

Для снятия ограничения на дистанционную сделку с недвижимостью необходимо оформить заявление через личный кабинет на портае государственных услуг. Процесс состоит из нескольких четко определённых действий.

Войдите в личный кабинет, используя подтверждённый аккаунт и двухфакторную аутентификацию.
Перейдите в раздел «Услуги» → «Недвижимость» → «Снятие ограничения».
Заполните форму заявления: укажите ФИО заявителя, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации и реквизиты объекта недвижимости.
Приложите сканированные копии документов, подтверждающих право собственности и отсутствие препятствий к сделке (например, выписку из ЕГРН, справку о снятии предыдущих ограничений).
Укажите причину снятия ограничения: необходимость проведения сделки в отсутствие личного присутствия, наличие доверенности, обстоятельства, подтверждающие невозможность присутствия.
Подтвердите согласие с условиями обработки персональных данных и отправьте заявку.

После отправки система формирует электронный контрольный код. Сохраните его - он понадобится для отслеживания статуса. Ожидайте уведомление о результатах рассмотрения: в случае одобрения ограничение будет снято, и вы получите подтверждающий документ в личном кабинете. При отказе в заявке будет указана причина и рекомендации по устранению недостатков.

Необходимые документы для отмены

Для отмены сделки, оформленной в системе государственных онлайн‑услуг, требуется собрать определённый пакет документов. Их наличие гарантирует корректную обработку запроса и ускоряет процесс возврата прав собственности.

Паспорт гражданина (оригинал и копия страниц с личными данными).
Документ, подтверждающий полномочия представителя, если действие производится через доверенное лицо (нотариально заверенная доверенность).
Оригинал и копия договора купли‑продажи, подлежащего аннулированию.
Заполненная форма заявления об отмене сделки (доступна в личном кабинете сервиса).
Квитанция об оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления (скан или фото).
Справка из реестра недвижимости, подтверждающая текущий статус объекта (при необходимости).

Все документы должны быть отсканированы в формате PDF, размером не более 5 МБ каждый, и загружены в соответствующий раздел личного кабинета. После отправки заявления система формирует уведомление о принятии заявки, в котором указаны сроки рассмотрения. При отсутствии каких‑либо из перечисленных бумаг запрос будет отклонён, и процесс отмены потребуется повторить.

Сроки обработки запроса на отмену

Сроки обработки запроса на отмену операции, проведённой через сервисы государственного портала, фиксируются нормативными параметрами и зависят от нескольких факторов.

Первый рабочий день после подачи заявления считается датой начала обработки. По общему правилу запрос рассматривается в течение 3 рабочих дней. Если заявка требует дополнительной проверки (несоответствие документам, необходимость подтверждения личности), срок может быть продлён до 7 рабочих дней.

Условия, влияющие на длительность обработки:

Полнота предоставленных данных - отсутствие недостающих документов удлиняет процесс.
Наличие спорных обстоятельств - необходимость привлечения экспертов или судебных органов.
Пиковая нагрузка на сервис - в периоды массового обращения сроки могут увеличиваться в пределах установленного предела.

После завершения проверки статус запроса обновляется в личном кабинете пользователя. Оповещение о решении отправляется в виде SMS‑сообщения и электронного письма. При положительном результате отмена сделки фиксируется в реестре, и соответствующая запись в системе становится недоступной для дальнейшего использования.

Для контроля выполнения сроков рекомендуется регулярно проверять раздел «Мои запросы» и фиксировать дату получения окончательного решения. При превышении установленного периода следует обращаться в службу поддержки через форму обратной связи, указав номер заявки и дату её подачи.

Правовые аспекты и последствия

Законодательная база

Законодательная основа, регулирующая запрет на дистанционные сделки с недвижимостью, состоит из нескольких федеральных актов и подзаконных нормативных документов.

Первый уровень регулирования определён Федеральным законом № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В статье 25 этого закона указано, что право собственности может быть зарегистрировано только после фактического предъявления оригиналов документов, подтверждающих сделку, что исключает возможность полного электронного оформления без личного присутствия сторон.

Второй уровень охватывает Федеральный закон № 63‑ФЗ «Об электронной подписи». Он допускает использование электронной подписи только в случаях, когда закон явно разрешает электронный формат. В отношении сделок с недвижимостью закон оставляет за собой право требовать подписи в присутствии нотариуса, что фактически ограничивает дистанционное заключение договора.

Третий уровень регулируется Федеральным законом № 44‑ФЗ «О порядке предоставления государственных и муниципальных услуг». Пункт 13 статьи 5 предписывает, что услуги, связанные с переходом прав на недвижимое имущество, предоставляются в порядке, предусматривающем личный контакт заявителя с уполномоченным органом.

Ниже перечислены основные нормативные акты, формирующие правовую рамку:

Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статьи 25, 27);
Федеральный закон № 63‑ФЗ «Об электронной подписи» (статья 12);
Федеральный закон № 44‑ФЗ «О порядке предоставления государственных и муниципальных услуг» (пункт 13);
Приказ Минцифры России № 331 от 30.12.2022 «Об организации дистанционного нотариального заверения» (пункт 4);
Постановление Правительства РФ № 1232 от 14.07.2023 «О порядке использования портала Госуслуги для регистрации прав на недвижимое имущество» (раздел II).

Последние изменения, внесённые в 2023 году, усиливают требование личного присутствия при подписании договора купли‑продажи, а также при передаче оригиналов правоустанавливающих документов. Эти поправки направлены на предотвращение мошенничества и обеспечение достоверности сделок.

Таким образом, совокупность федеральных законов, подзаконных актов и последних поправок формирует жёсткую правовую основу, запрещающую оформление сделок с недвижимостью без непосредственного участия сторон.

Защита прав собственников

Новые правила, требующие личного присутствия при оформлении сделок с недвижимостью через портал Госуслуги, усиливают защиту интересов владельцев.

Основные механизмы охраны прав собственников:

обязательная проверка личности участника сделки в реальном времени;
подтверждение подлинности подписей через электронный сертификат;
фиксирование всех действий в едином реестре, доступном для контроля;
ограничение доступа к документам сторонних лиц без соответствующего разрешения.

Для соблюдения требований собственнику необходимо:

подготовить оригиналы паспортов и документы, подтверждающие право собственности;
обеспечить наличие действующего ключа электронной подписи;
записаться на приём в центр обслуживания, где будет проведена идентификация;
загрузить все документы в личный кабинет за несколько дней до встречи, чтобы избежать задержек.

Нарушение предписаний приводит к признанию сделки недействительной, а пострадавший владелец может обратиться в суд или в уполномоченный орган для восстановления нарушенных прав.

Система, построенная на обязательном личном присутствии, минимизирует риск мошенничества и гарантирует юридическую чистоту операций с недвижимостью.

Ответственность за нарушение запрета

Запрещено заключать сделки с недвижимостью без личного присутствия сторон. При попытке оформить договор дистанционно, если нет законных оснований, возникает юридическая ответственность.

Административные санкции

штраф для физических лиц - от 5 000 до 30 000 рублей;
штраф для юридических лиц - от 100 000 до 500 000 рублей;
приостановка доступа к личному кабинету на портале государственных услуг на срок до 90 дней;
временное ограничение права осуществлять сделки с недвижимостью.

Гражданско‑правовые последствия

признание договора недействительным;
обязанность вернуть переданную собственность и возместить понесённые убытки;
уплата неустойки, если она предусмотрена договором.

Уголовная ответственность

в случае намеренного обмана, подделки документов или хищения имущества - уголовное преследование;
наказание может включать лишение свободы на срок до 5 лет, штраф до 1 млн рублей, ограничение по должностям.

Контроль за соблюдением запрета осуществляет Федеральная служба по надзору в сфере недвижимости. Выявление нарушения происходит в ходе проверок, полученных жалоб или автоматического анализа данных портала. Обжаловать наложенные меры можно в установленном порядке в суде или в административном органе.

Частые вопросы и ответы

Кому рекомендовано устанавливать запрет?

Запрет на дистанционные сделки с недвижимостью без личного присутствия следует вводить тем, кто непосредственно участвует в процессе передачи прав собственности и имеет возможность контролировать соблюдение требований безопасности.

Государственные органы, отвечающие за регистрацию прав (Росреестр, МФЦ). Их задача - обеспечить документальную подлинность и предотвратить подделку подписей.
Платформы госуслуг, предоставляющие онлайн‑оформление сделок. Они обязаны ограничить функции автоподписания и требовать подтверждения присутствия сторон.
Нотариальные конторы. Нотариусы должны гарантировать, что обе стороны находятся в их офисе или в специально оборудованном пункте присутствия.
Агентства недвижимости и брокерские компании. Они несут ответственность за проверку личности клиентов и могут установить внутренний запрет на подписание договоров без их физического присутствия.
Банки и кредитные организации, участвующие в финансировании покупки. Им необходимо убедиться, что заемщик присутствует при оформлении залоговых документов.

Эти категории субъектов обладают правом и обязанностью ограничить удалённые операции, так как только их контроль способен минимизировать риск мошенничества и обеспечить юридическую чистоту сделок.

Влияние на дарение и наследование

Запрет на оформление сделок с недвижимостью без личного присутствия, действующий в системе государственных онлайн‑услуг, напрямую меняет порядок дарения и наследования имущества.

При дарении недвижимости получатель и даритель обязаны присутствовать лично при регистрации перехода прав. Отсутствие такой возможности приводит к необходимости организации встреч в нотариальной конторе, что увеличивает временные затраты и расходы на поездки. Онлайн‑платформа не принимает документы, подписанные дистанционно, поэтому процесс дарения становится более формализованным и контролируемым.

При оформлении наследства аналогичный принцип требует личного присутствия наследников или их представителей. Это исключает возможность ускоренного получения прав через электронные запросы. В результате:

наследники должны планировать визит в регистрирующий орган;
сроки получения свидетельства о праве собственности удлиняются;
риск ошибок в оформлении снижается благодаря непосредственному участию сторон.

Для обеих категорий сделок закон усиливает юридическую проверку: наличие оригиналов документов, подтверждающих родственные или дарственные отношения, проверяется непосредственно в момент регистрации. Это уменьшает количество спорных ситуаций и повышает защиту от подделок.

Таким образом, требование личного присутствия в государственной системе делает процесс дарения и наследования более прозрачным, но одновременно увеличивает административную нагрузку и финансовые затраты участников.

Что делать, если запрет установлен ошибочно?

Если ограничение на оформление сделок с недвижимостью без вашего личного присутствия было применено ошибочно, необходимо действовать последовательно.

Откройте личный кабинет на портале государственных услуг. Перейдите в раздел «Мои обращения» и найдите уведомление о запрете.
Сформируйте запрос на пересмотр решения. В тексте укажите номер обращения, дату получения ограничения и конкретные причины, почему оно неправильно (например, отсутствие подписи, неверные сведения о месте проведения сделки).
Прикрепите подтверждающие документы: копию паспорта, договор купли‑продажи, согласие сторон, выписку из реестра недвижимости. Все файлы должны быть в формате PDF, размером не более 5 МБ.
Отправьте запрос. Система выдаст номер заявки и срок рассмотрения (обычно 10 рабочих дней). При необходимости уточняющих вопросов вам придёт сообщение в личный кабинет или на электронную почту.
После получения положительного решения снимите ограничение в личном кабинете и продолжайте оформление сделки в обычном порядке.

Если в течение установленного срока ответ не получен, обратитесь в службу поддержки портала через форму «Обратная связь» или позвоните по горячей линии. Уточните номер заявки и требуйте ускоренное рассмотрение. При отсутствии реакции можно подать жалобу в уполномоченный орган по защите прав граждан.