Как запретить продажу квартиры без личного присутствия на Госуслугах

Защита от мошенничества: зачем запрещать продажу квартиры без собственника

Типичные схемы мошенников

Типичные схемы мошенников, использующие отсутствие личного присутствия продавца на онлайн‑портале государственных услуг:

«Фальшивый нотариус». Оформление сделки через подставного нотариуса, который требует перевод средств на неизвестный счёт и обещает заверить документы дистанционно.
«Поддельный регистр недвижимости». Предложение зарегистрировать право собственности через сайт, имитирующий официальный ресурс, с вводом личных данных и оплатой услуг.
«Фишинговая рассылка». Электронные письма, маскирующиеся под сообщения от Госуслуг, с запросом подтверждения пароля и последующей кражей учётных записей.
«Лжепосредник‑эскроу». Сервис, заявляющий о безопасном хранении средств до завершения передачи квартиры, но после получения денег исчезает.
«Недостоверная доверенность». Предоставление продавцом доверенности на «удалённое» оформление сделки, после чего мошенник использует её для продажи недвижимости без согласия владельца.
«Подкуп чиновника». Предложение ускорить процесс регистрации через «коррупционный» канал, при этом получаемый документ оказывается недействительным.

Все перечисленные схемы основаны на отсутствии личного контроля продавца и использовании поддельных или недостоверных каналов коммуникации. Предотвращение их эффективности требует обязательного личного присутствия при подписании документов, проверки подлинности сайтов и отказа от переводов средств незнакомым посредникам.

Риски незащищенной сделки

Продажа квартиры через дистанционный сервис без личного присутствия создает ряд уязвимостей, которые могут привести к финансовым потерям и юридическим осложнениям. Отсутствие физической верификации покупателя упрощает использование поддельных документов, а цифровой канал облегчает скрытую передачу средств.

Основные риски:

Подделка паспорта, ИНН или свидетельства о праве собственности; проверка ограничивается только загруженными сканами.
Перехват данных в процессе передачи через интернет, что позволяет злоумышленникам изменить реквизиты получателя.
Оформление сделки без присутствия сторон усложняет доказательство факта подписания, что осложняет последующее оспаривание в суде.
Отсутствие возможности личного осмотра квартиры повышает вероятность скрытых дефектов, о которых покупатель может узнать только после передачи прав.
Неполное соответствие требованиям законодательства при дистанционной регистрации, что может привести к аннулированию сделки.

Для устранения перечисленных угроз рекомендуется требовать личного присутствия сторон при оформлении или использовать нотариальное удостоверение, подтверждающее подлинность документов и личности участников. Это минимизирует вероятность финансовых потерь и юридических споров.

Законные основания для запрета

Статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает обязательность личного присутствия собственника при регистрации сделки по продаже квартиры. Закон фиксирует, что регистрация возможна лишь в случае подачи заявления от лица, непосредственно присутствующего в органе государственной регистрации, либо от представителя, имеющего нотариально заверенную доверенность, выданную до её оформления.

В соответствии с положениями статьи, органы регистрации проверяют подлинность представителя через нотариальную доверенность, содержащую полные данные собственника и сведения о полномочиях. Если доверенность не соответствует требованиям, заявка отклоняется, а сделка не фиксируется в реестре.

Для реализации ограничения продажи без личного присутствия рекомендуется:

Требовать от покупателя оригинал нотариальной доверенности, выданной до подачи заявления.
Проводить проверку подлинности доверенности в реестре нотариусов.
Отказывать в регистрации, если документ не удовлетворяет требованиям статьи 28.
Информировать участников сделки о праве отказа в случае отсутствия личного присутствия собственника.

Эти меры обеспечивают соблюдение требований закона и предотвращают дистанционное оформление продажи без контроля со стороны собственника.

Иные законодательные акты

Законодательные акты, регулирующие продажу недвижимости через электронные сервисы, включают несколько нормативных документов, каждый из которых ограничивает возможность оформления сделки без личного присутствия сторон.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122‑ФЗ) фиксирует обязательность личного присутствия владельца в нотариальном порядке при регисрации перехода права собственности, исключая полностью дистанционное оформление.
Гражданский кодекс РФ, глава 39, определяет, что договор купли‑продажи недвижимости считается завершённым только после подписания сторонами оригинального документа, что исключает использование лишь электронных копий без подтверждения подписи.
Федеральный закон «Об использовании электронной цифровой подписи» (№ 63‑ФЗ) допускает электронную подпись в ограниченных случаях, однако при сделках с недвижимостью подпись должна быть подтверждена квалифицированным сертификатом, выдаваемым только после личной идентификации.
Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300‑И) обязывает продавца предоставить покупателю полную информацию о объекте в физическом виде, что невозможно без присутствия сторон при получении оригиналов документов.
Федеральный закон «О нотариате» (№ 115‑ФЗ) устанавливает обязательность личного присутствия участников сделки у нотариуса, исключая возможность проведения полного нотариального акта через онлайн‑платформу без присутствия.

Эти нормативные акты совместно формируют правовую основу, препятствующую оформлению продажи квартиры через Госуслуги без личного присутствия собственника и покупателя. Их применение гарантирует соблюдение требований к подлинности документов и подтверждению личности участников сделки.

Подача заявления через Госуслуги

Подготовка к подаче заявления

Что потребуется для оформления

Для ограничения возможности продажи квартиры через портал Госуслуги без личного присутствия требуется набор официальных документов и последовательное выполнение процедур.

Паспорт гражданина РФ (оригинал и копия).
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (выписка из ЕГРН).
Нотариально заверенная доверенность, в которой указано право представителя оформлять запрет на дистанционную продажу.
Заявление в свободной форме, подписанное в присутствии нотариуса, с указанием цели ограничения.
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию ограничения.

После подготовки пакета документов необходимо выполнить следующие действия:

Войти в личный кабинет на портале Госуслуги.
Выбрать услугу «Ограничение прав на объект недвижимости».
Загрузить сканированные копии всех документов в соответствующие разделы формы.
Подтвердить подачу заявления электронной подписью или через подтверждение по СМС.
Дождаться подтверждения регистрации ограничения, которое будет отправлено в личный кабинет и на электронную почту.

Дополнительно следует обеспечить актуальность контактных данных в личном кабинете, чтобы получать уведомления о статусе заявки. При необходимости в процессе проверки может потребоваться предоставление оригиналов документов в отдел регистрации прав, расположенный по адресу, указанному в уведомлении. После завершения всех этапов ограничение будет действовать, и продажа квартиры без личного присутствия будет невозможна.

Проверка данных в ЕГРН

Проверка сведений в ЕГРН - ключевой инструмент контроля за передачей прав собственности без личного участия собственника.

Для реализации контроля необходимо выполнить последовательность действий:

Войти в личный кабинет на портале Госуслуг, перейти в раздел «ЕГРН».
Ввести кадастровый номер или адрес квартиры, запросить выписку из реестра.
Сравнить данные владельца в выписке с данными, указанными в заявке на продажу.
Проверить наличие ограничений (арест, запрет на отчуждение, судебные решения) в графе «Ограничения и обременения».
Убедиться в отсутствии оформленных доверенностей, позволяющих продавать имущество без присутствия владельца.
При обнаружении несоответствия или ограничений отклонить заявку, зафиксировать факт в системе.

Точная сверка данных в ЕГРН исключает возможность оформить сделку удаленно, гарантирует, что право собственности переходит только при личном подтверждении владельца.

Процесс подачи заявления онлайн

Вход в личный кабинет

Для ограничения возможности дистанционной продажи квартиры требуется авторизоваться в личном кабинете на портале Госуслуги.

Для входа выполните последовательность действий:

Откройте официальный сайт gosuslugi.ru.
Нажмите кнопку «Войти», расположенную в правом верхнем углу.
Введите идентификатор (логин) и пароль, привязанные к учетной записи.
При необходимости подтвердите вход с помощью одноразового кода, полученного по СМС или в приложении «Госуслуги».
После успешной авторизации перейдите в раздел «Мои услуги» и откройте подраздел «Недвижимость».

В разделе «Недвижимость» найдите пункт «Продажа квартиры». Откройте настройки и активируйте опцию «Запретить продажу без личного присутствия». Сохраните изменения. После этого любые попытки оформить сделку дистанционно будут блокированы автоматически.

Выбор услуги и заполнение формы

Для ограничения возможности продажи квартиры без вашего присутствия на портале Госуслуги необходимо выполнить два действия: выбрать соответствующую услугу и корректно заполнить форму заявки.

Откройте раздел «Электронные услуги» и найдите сервис, связанный с ограничением прав собственности, обычно обозначаемый как «Запрет на продажу недвижимости».
Нажмите кнопку «Подать заявку», после чего откроется электронная форма.

В форме укажите обязательные реквизиты:

Номер государственной регистрации объекта (КН).
ФИО собственника, совпадающие с данными в паспортных документах.
Сведения о полномочиях, подтверждающие право подачи запрета (доверенность, если действует представитель).
Причину ограничения - укажите, что требуется запретить любые сделки без личного присутствия.

После ввода данных проверьте корректность заполнения, отметьте согласие с условиями предоставления услуги и отправьте заявку. Система автоматически сформирует запрос в регистрирующий орган, где будет оформлен запрет, действующий до момента вашего личного участия в сделке.

Подтверждение личности и отправка

Для блокировки сделки без личного присутствия требуется подтверждение личности заявителя через сервис «Госуслуги» и последующая отправка подтверждающих документов.

Подтверждение личности происходит в несколько этапов:

Авторизация в личном кабинете с использованием логина и пароля.
Выбор услуги «Запрет продажи недвижимости без личного присутствия».
Запуск процедуры идентификации: загрузка скан‑копий паспорта, ИНН и СНИЛС; ввод кода из СМС‑сообщения, полученного на привязанный номер.
Проверка данных системой; при успехе статус «Личность подтверждена» фиксируется в реестре.

После подтверждения необходимо отправить пакет документов:

Договор купли‑продажи или предварительный договор.
Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
Заявление о запрете продажи без личного присутствия, оформленное в электронном виде.

Все файлы загружаются в раздел «Документы» выбранной услуги, после чего система формирует электронный запрос в регистрирующий орган. По завершении процесс считается закрытым, а запись о запрете появляется в публичных реестрах.

Дополнительные способы защиты

Подача заявления в Росреестр

Личное обращение

Для того чтобы обеспечить обязательное личное присутствие собственника при оформлении продажи квартиры через портал государственных услуг, необходимо оформить личное обращение в соответствующий орган.

В обращении следует указать:

ФИО и паспортные данные заявителя;
Адрес недвижимости, подлежащей продаже;
Причину, по которой требуется личное присутствие (например, защита от мошеннических действий);
Ссылку на нормативный акт, регулирующий порядок проведения сделок с недвижимостью, где предусмотрено обязательное присутствие сторон;
Требование о блокировке возможности оформить продажу без подтверждения присутствия.

Текст обращения должен быть написан официальным стилем, без лишних вводных конструкций. После подготовки документа следует загрузить его в личный кабинет на сайте Госуслуг в разделе «Обращения» и приложить сканированные копии удостоверения личности и правоустанавливающих документов.

После подачи система автоматически сформирует контрольный запрос в службу поддержки, где специалисты проверят соответствие обращения требованиям законодательства. При положительном результате будет внесено ограничение в реестр, запрещающее проведение сделки без подтверждения факта присутствия заявителя.

Если в течение установленного срока ответ не получен, рекомендуется направить повторный запрос, указав номер предыдущего обращения и требуя ускоренного рассмотрения.

Таким образом, личное обращение становится инструментом, позволяющим гарантировать, что продажа квартиры будет возможна только при непосредственном участии собственника.

Через МФЦ

Для постановки ограничения на продажу квартиры без личного присутствия в системе государственных услуг необходимо обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ).

Первый шаг - подготовка пакета документов: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о праве), заявление о введении ограничения и доверенность, если действие совершается представителем. Все документы должны быть оригиналами и копиями.

Второй шаг - посещение выбранного МФЦ. На стойке регистратура принимают пакет, проверяют полноту и соответствие требованиям. После проверки выдается расписка и назначается дата получения справки о внесении ограничения в реестр.

Третий шаг - получение официального подтверждения. В назначенный день в МФЦ выдаётся справка о регистрации ограничения, в которой указывается, что продажа квартиры возможна только при личном присутствии владельца в электронном сервисе. Справка прикрепляется к выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Четвёртый шаг - информирование потенциальных покупателей. При проведении сделки продавец обязан предоставить покупателю копию справки, тем самым подтверждая, что продажа без личного присутствия невозможна.

Порядок действий в виде списка:

собрать необходимые документы;
подать их в МФЦ;
получить расписку и дату выдачи справки;
забрать справку о введении ограничения;
приложить справку к выписке из ЕГРН при оформлении сделки.

Таким образом, через МФЦ реализуется механизм, препятствующий дистанционной продаже квартиры без подтверждения присутствия владельца.

Нотариальное удостоверение

Оформление доверенности

Оформление доверенности - ключевой инструмент, позволяющий контролировать право на продажу недвижимости через онлайн‑сервис государственных услуг без личного присутствия собственника.

Для создания доверенности, ограничивающей возможность заключения сделки без вашего участия, следует выполнить следующие действия:

Обратиться к нотариусу с заявлением о необходимости ограничения полномочий представителя.
Указать в документе конкретный объект недвижимости и номер кадастровой записи.
Формулировать условие, запрещающее проведение сделки без вашего письменного подтверждения, например: «Запрещается заключать договор купли‑продажи без согласования с доверителем».
Установить срок действия доверенности, соответствующий планируемому периоду продажи.
Подписать доверенность в присутствии нотариуса и получить заверенный экземпляр.

После получения доверенности загрузить её в личный кабинет на портале государственных услуг в разделе «Документы», привязав к заявке на продажу квартиры. Система проверит наличие ограничений и не позволит оформить сделку без подтверждения от доверителя.

Таким образом, правильно оформленная доверенность обеспечивает юридическую блокировку продажи недвижимости без вашего личного участия, гарантируя соблюдение ваших интересов в онлайн‑процедуре.

Регистрация ограничения

Регистрация ограничения на продажу недвижимости без личного присутствия оформляется через личный кабинет портала государственных услуг. Процедура предполагает подтверждение прав собственности и указание условий блокировки.

Для начала необходимо:

иметь подтверждённый профиль на портале;
подготовить документ, подтверждающий право собственности (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН);
обеспечить наличие электронной подписи или подтверждение через СМС‑коды.

Дальнейшие действия:

Войдите в личный кабинет, выберите раздел «Мои услуги».
Откройте подраздел «Ограничения и запреты», нажмите кнопку «Создать ограничение».
Введите реквизиты квартиры, укажите тип ограничения - «Запрет дистанционной продажи без присутствия владельца».
Прикрепите скан документов, подтверждающих право собственности.
Подтвердите действие электронной подписью или кодом, полученным по СМС.

После отправки заявления система проверяет предоставленные данные. При положительном результате ограничение фиксируется в реестре, и любые попытки оформить продажу без личного присутствия владельца будут отклоняться автоматически. Оповещение о статусе ограничения приходит в личный кабинет и на указанный электронный адрес.

Что делать после подачи заявления

Отслеживание статуса заявления

«Отслеживание статуса заявления» - необходимый шаг для контроля запрета продажи квартиры через портал Госуслуги. После подачи запроса система генерирует уникальный номер обращения; по нему можно проверять текущий этап обработки.

Войдите в личный кабинет Госуслуг.
Перейдите в раздел «Мои услуги» → «Запрет продажи недвижимости».
Введите номер обращения в поле поиска.
Нажмите кнопку «Проверить статус». Появится один из статусов: «На рассмотрении», «Одобрено», «Отказано», «Ожидает подтверждения» и другое.
При изменении статуса система отправляет уведомление на указанную электронную почту и в личный кабинет.

Если статус «Одобрено», продажа будет заблокирована. При статусе «Отказано» необходимо загрузить недостающие документы. Статус «На рассмотрении» обычно сохраняется не более 10 дней; отсутствие обновлений более 15 дней требует обращения в службу поддержки.

Срок действия запрета

Срок действия запрета на дистанционную продажу квартиры через портал Госуслуги фиксируется в нормативных актах и составляет 90 календарных дней с момента его активации. После истечения этого периода действие автоматически прекращается, если заявитель не инициирует продление.

Продление возможно только при условии подачи повторного запроса в электронную форму, где указывается новая дата начала действия. При этом новый срок также ограничен 90 днями; повторные продления допускаются не более трёх раз подряд.

Если в течение установленного периода не совершено никаких операций по продаже, система фиксирует отсутствие активности и автоматически аннулирует запрет. При аннулировании доступ к функции продажи без личного присутствия восстанавливается без необходимости дополнительного подтверждения.

Для контроля срока рекомендуется:

регулярно проверять статус запрета в личном кабинете;
отмечать дату начала действия в календаре;
планировать продление заранее, чтобы избежать перерыва в ограничении.

Отмена запрета: процедура

Причины отмены

В результате пересмотра нормативных актов запрет, ограничивающий продажу квартиры через портал Госуслуги без личного присутствия продавца, был аннулирован. Основные причины отмены формулируются следующим образом:

отсутствие юридической определённости: нормативный акт не учитывал различия между физическими и юридическими лицами, что приводило к неоднозначному толкованию;
затруднённый доступ к цифровым сервисам: многие граждане, особенно в отдалённых регионах, не имели возможности лично присутствовать, что ограничивало их право на сделку;
рост административных издержек: проверка личного присутствия требовала привлечения дополнительных ресурсов, увеличивая сроки оформления и стоимость услуг;
противоречие с принципом дистанционного обслуживания: законодательство о цифровой трансформации предполагает упрощённый процесс, а запрет нарушал эту тенденцию;
негативные отзывы пользователей: массовые обращения в органы защиты прав потребителей отмечали отсутствие гибкости и неудобство процедуры.

Эти аргументы стали решающим фактором при принятии решения об отмене ограничения.

Необходимые документы

Для ограничения возможности продажи квартиры без личного присутствия собственника через портал Госуслуги необходим набор официальных бумаг, подтверждающих полномочия и намерения заявителя.

паспорт гражданина РФ (оригинал и копия);
свидетельство о праве собственности на квартиру (договор купли‑продажи, дарения, наследования или выписка из ЕГРН);
доверенность, оформленная у нотариуса, в которой чётко указаны полномочия представителя оформить запрет на продажу;
заявление в свободной форме, подписанное заявителем, с указанием причины ограничения и реквизитов недвижимости;
справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (при необходимости, в зависимости от требований регионального органа);
документ, подтверждающий регистрацию в системе Госуслуги (скриншот личного кабинета или подтверждение доступа).

Все документы должны быть предоставлены в электронном виде в формате PDF, подпись должна быть подтверждена электронной подписью (ЭП) или квалифицированным сертификатом. После загрузки система автоматически проверит соответствие данных, и при отсутствии ошибок запрет будет активирован без необходимости личного присутствия.

Порядок действий

Для блокировки операции по продаже квартиры без личного присутствия необходимо выполнить последовательность действий в личном кабинете портала Госуслуги.

Откройте сервис «Личный кабинет» и авторизуйтесь с использованием двухфакторной аутентификации.
Перейдите в раздел «Управление документами» → «Настройки доступа к сделкам».
Включите параметр «Требовать личное присутствие при регистрации сделки».
Установите ограничение «Запретить электронную регистрацию продажи недвижимости без подписи в МФЦ».
Сохраните изменения, подтвердив их кодом, отправленным в СМС.

После сохранения система автоматически отклонит любые заявки на продажу, оформленные исключительно онлайн. При необходимости отменить запрет, повторите пункт 3, сняв галочку с соответствующего параметра.

Для контроля выполненных действий используйте журнал изменений, доступный в том же разделе «Настройки доступа к сделкам». Он фиксирует дату, время и ответственного сотрудника, что обеспечивает прозрачность и предотвращает несанкционированные операции.

Частые вопросы и ответы

Можно ли запретить продажу, если квартира в ипотеке

Квартира, находящаяся в ипотеке, оформлена с правом залога в пользу кредитной организации. Этот залог ограничивает возможность передачи права собственности без согласования с банком.

Законодательством предусмотрено, что залоговое право допускает банк к запрету сделки, если она нарушает интересы обеспечения кредита. Регистрация ограничения в Едином государственном реестре недвижимости делает попытку продажи недействительной.

Для реализации запрета необходимо выполнить следующие действия:

проверить наличие ипотечного договора в личном кабинете на портале госуслуг;
получить официальное согласие банка на ограничение или запросить от банка документ о запрете продажи;
через сервис «Запрет на сделку с недвижимостью» в личном кабинете загрузить полученный документ и оформить ограничение;
подтвердить операцию электронной подписью и дождаться внесения записи в реестр.

После внесения ограничения любой попытки продажи без участия собственника и без согласия банка будет отказано. Банковская организация сохраняет право требовать погашения долга при попытке обойти ограничение.

Что делать, если заявление не приняли

Если заявление о блокировке продажи квартиры через онлайн‑сервис отклонено, необходимо выполнить несколько последовательных действий.

Во‑первых, изучить сообщение об отказе. В тексте указаны конкретные причины: неверно заполненные поля, отсутствие требуемых документов или несоответствие формату заявки.

Во‑вторых, устранить выявленные недостатки. При отсутствии копий документов загрузить скан‑версии, при ошибках в реквизитах скорректировать данные согласно инструкциям сервиса.

В‑третьих, повторно отправить заявление. При повторной подаче рекомендуется использовать функцию «Сохранить черновик», чтобы убедиться в корректности всех полей перед отправкой.

Если повторный запрос также отклонён, оформить официальную жалобу. В жалобе указать номер отказа, приложить копии исправленных документов и кратко изложить причины несоответствия, указанные в оригинальном сообщении.

Для ускорения рассмотрения можно обратиться в службу поддержки через чат‑бота или телефонный центр. При разговоре предоставить номер заявки и уточнить, какие дополнительные сведения требуются для принятия решения.

В случае отсутствия реакции в установленный срок подать апелляцию в судебный орган, приложив копии всех отправленных заявлений, отказов и переписки с поддержкой. Судебное разбирательство позволит получить обязательный приказ о блокировке продажи без личного присутствия.

Как проверить наличие запрета на продажу

Для проверки наличия ограничения на продажу квартиры в личном кабинете Госуслуг выполните следующие действия.

Откройте сайт Госуслуг и выполните вход в личный кабинет с использованием электронной подписи или пароля.
В меню выберите раздел «Мои услуги» → «Недвижимое имущество».
Найдите в списке нужный объект, нажмите на его название.
В карточке объекта обратите внимание на статус. При наличии ограничения в поле «Состояние» будет отображаться отметка ««Запрет на продажу»».
При отсутствии явного статуса откройте ссылку «Получить выписку из ЕГРН». В полученной выписке в разделе «Ограничения» будет указано наличие или отсутствие запрета.

Если в личном кабинете нет доступа к выписке, используйте сервис «Электронный реестр ограничений». Введите кадастровый номер квартиры, подтвердите запрос через СМС‑код. Система выдаст информацию о всех зарегистрированных ограничениях, включая ««Запрет на продажу»».

Дополнительные варианты проверки:

Обратиться в МФЦ с документом, подтверждающим право собственности, и запросить справку о наличии ограничений.
Позвонить в службу поддержки Госуслуг, указав номер квартиры и запросив статус ограничения.

Эти методы позволяют быстро установить, существует ли запрет на продажу конкретного объекта недвижимости.