Инструкция: как оформить дарственную на квартиру.

Введение

Оформление дарственной на жилое помещение требует точного соблюдения юридических требований. Ошибки в документе могут привести к отказу регистрации, потере прав собственности или дополнительным расходам. Поэтому каждый, кто планирует передать квартиру в дар, должен знать, какие сведения обязательны, какие формы использовать и какие процедуры пройти.

В начале работы необходимо собрать пакет документов: паспорт дарителя и одаряемого, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии обременений. После этого формируется текст договора, где указываются полные сведения о сторонах, описание квартиры, её кадастровый номер, стоимость (для целей налогообложения) и условия передачи. Текст должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Дальнейший этап - подача заявления в Многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации прав. При подаче требуется нотариальное заверение подписи сторон, уплата государственной пошлины и предоставление оригиналов документов. После проверки органа регистрации дарственная вносится в ЕГРН, и новые права фиксируются в публичном реестре.

Кратко, процесс состоит из трёх основных шагов:

подготовка и проверка полного комплекта документов;
составление и нотариальное заверение договора;
подача заявления и получение записи в реестре.

Точное соблюдение этих пунктов гарантирует законность передачи квартиры и отсутствие последующих споров.

1. Что такое дарственная на квартиру

1.1. Особенности договора дарения

Договор дарения квартиры отличается от типовых гражданско‑правовых соглашений рядом обязательных условий, без которых сделка считается недействительной.

Стороны договора - даритель и одаряемый - должны быть дееспособными физическими лицами; юридическое лицо может выступать только в качестве дарителя, если это предусмотрено уставом.
Предметом является конкретный объект недвижимости, указанный в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с указанием кадастрового номера, площади и адреса.
Форма договора - письменный документ, подписанный обеими сторонами, заверенный нотариусом. Нотариальная проверка удостоверяет личность участников и соответствие сделки законодательству.
Регистрация перехода права собственности осуществляется в Росреестре в течение одного месяца после подписания; без регистрации одаряемый не получает прав собственности.
Налоговые последствия: дарение недвижимости между близкими родственниками (родители, дети, супруги) освобождается от налога на доходы физических лиц; при передаче другим лицам возникает обязательство уплаты налога в размере 13 % от рыночной стоимости.
Условия отмены договора ограничены: даритель может аннулировать дарение только в случае существенного нарушения обязательств одаряемым (например, отказ от принятия имущества) или если дарение было сделано под влиянием обмана.
Ограничения на обременения: если квартира находится в залоге или имеет другие ограничения, они сохраняются и переходят к одаряемому, если иное не предусмотрено в договоре.

Эти особенности определяют юридическую силу дарственной, обеспечивают защиту интересов обеих сторон и гарантируют корректность передачи прав собственности.

1.2. Стороны договора дарения

1.2.1. Даритель

Даритель - юридическое или физическое лицо, передающее в собственность квартиру безвозмездно. В документе необходимо указать полные ФИО, паспортные данные, ИНН (для физических лиц) или ОГРН и КПП (для юридических лиц). Также требуется указать адрес места жительства или регистрации, чтобы обеспечить возможность идентификации в государственных реестрах.

Основные сведения, которые должны быть зафиксированы в дарственной:

Полное имя дарителя (фамилия, имя, отчество);
Серия, номер и дата выдачи паспорта, а также орган, выдавший документ;
ИНН и СНИЛС (для физических лиц);
ОГРН и КПП (для юридических лиц);
Адрес регистрации или фактического проживания;
Данные о праве собственности на передаваемую квартиру (номер свидетельства о праве собственности, кадастровый номер, адрес помещения).

Проверка правоспособности дарителя обязательна. Нужно убедиться, что лицо достигло совершеннолетия, не находится под опекой и не ограничено в праве распоряжаться имуществом судом. Если даритель - супруг(а) совместно владеет имуществом, требуется согласие второго супруга, оформляемый в виде отдельного заявления или согласия, которое прилагается к дарственной.

Для нотариального удостоверения дарителя следует предоставить оригиналы документов, подтверждающих личность и право собственности. Нотариус проверит отсутствие обременений (ипотека, арест, судебные запреты) через ЕГРН. При обнаружении ограничений даритель обязан их снять до подписания договора.

Если даритель передаёт квартиру в пользу несовершеннолетнего, требуется согласие законных представителей и, в большинстве случаев, судебное разрешение. Это условие фиксируется в отдельном пункте дарственной и подтверждается соответствующим решением суда.

В случае, когда даритель - юридическое лицо, необходимо предоставить решение органа, уполномоченного принимать такие решения (совет директоров, собрание участников). В документе указывается должность лица, подписывающего договор, и его полномочия.

Собранные сведения о дарителе формируют основу для корректного оформления дарственной, обеспечивают законность передачи и позволяют избежать последующих споров.

1.2.2. Одаряемый

Одаряемый - лицо, получающее в собственность квартиру по договору дарения. При подготовке документа необходимо убедиться, что у него есть полная правоспособность и дееспособность. Если одаряемый несовершеннолетний, требуется согласие его законных представителей и, в большинстве случаев, согласие органов опеки.

Для указания одаряемого в тексте договора требуются следующие сведения:

Фамилия, имя, отчество (при наличии);
Дата и место рождения;
Паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан;
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
Адрес регистрации (прописка) или фактического проживания;
Состояние в семье (если требуется по условиям сделки).

Если одаряемый - юридическое лицо, необходимо указать:

Полное наименование организации;
ОГРН и ИНН;
Юридический адрес;
ФИО и должность уполномоченного представителя, подтверждённого доверенностью.

Особенности при передаче квартиры несовершеннолетнему:

Оформление согласия родителей (или иных законных представителей);
Получение подтверждения от органов опеки, если имущество относится к недвижимости, требующей государственной регистрации;
Возможность назначения попечителя для управления имуществом до достижения совершеннолетия.

Проверка достоверности предоставленных данных производится в органах Федеральной миграционной службы и Федеральной налоговой службе. Ошибки в реквизитах могут привести к отклонению договора в процессе государственной регистрации.

Итоговый список обязательных реквизитов одаряемого формирует основу для корректного составления дарственной, исключает риски отказа в регистрации и гарантирует законность передачи права собственности.

2. Необходимые документы

2.1. Документы на квартиру

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, являются обязательным пакетом при составлении дарственной. В перечень входят:

Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о наследовании, решение суда и другое.) либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием всех ограничений и обременений.
Технический паспорт квартиры, выданный органом местного самоуправления.
Паспорт (первичная страница) и ИНН дарителя; при наличии СНИЛС - копия документа.
Согласие супруга (супруги) на передачу доли, если квартира находится в совместной собственности. При оформлении совместного имущества требуется нотариально заверенный документ о согласии.
Справка о браке (если супруг(а) участвует в праве собственности) или решение суда о расторжении брака, если имущество разделено.
Доверенность, если даритель уполномочивает третье лицо действовать от его имени; доверенность должна быть нотариально заверена.
Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права в Росреестре.

Все оригиналы документов необходимо предоставить нотариусу, а также подготовить по одному экземпляру копий для государственной регистрации. При наличии обременений (ипотека, арест) требуется соответствующее решение судов или согласие кредитора. Отсутствие любого из указанных бумаг приводит к отказу в регистрации дарственной. Эксперт советует проверять актуальность выписок из ЕГРН за 30 дней до подачи заявления, чтобы исключить изменения в статусе собственности.

2.2. Документы дарителя и одаряемого

Для оформления договора дарения недвижимости необходимо собрать комплект документов от обеих сторон. От дарителя требуются:

Паспорт (страница с регистрацией);
ИНН;
Справка о праве собственности (выписка из ЕГРН);
Выписка из реестра задолженностей по коммунальным услугам (при наличии);
Согласие супруга (если имущество приобретено в браке);
Декларация об отсутствии ограничений (арест, залог и прочее.).

От одаряемого требуются:

Паспорт (страница с регистрацией);
ИНН;
Справка о месте жительства (при необходимости);
Согласие супруга (если собственность будет совместной);
Согласие органов опеки (для несовершеннолетних).

Все документы должны быть оригиналами или заверенными копиями, подписи - нотариально заверены. После подготовки комплект передаётся нотариусу для составления и регистрации дарственной.

2.3. Дополнительные документы в особых случаях

2.3.1. Если квартира в долевой собственности

Если объект находится в долевой собственности, дарственная оформляется с учётом особенностей распределения долей.

Во-первых, необходимо уточнить размер вашей доли в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН). Доля фиксируется в тексте договора: «даритель передаёт дарополучателю свою долю в размере X %».

Во‑вторых, каждый совладелец, чья доля затрагивается, обязан дать письменное согласие. Согласие оформляется отдельным подписанным документом или включается в основной договор в виде подписи всех совладельцев. Без него регистрационная служба отклонит заявку.

В‑третьих, нотариус проверяет:

наличие согласия остальных совладельцев;
отсутствие ограничений (арест, ипотека, судебный запрет);
соответствие данных в договоре сведениям из ЕГРН.

После подписания нотариуса оформляется акт передачи доли, который подаётся в Росреестр. Пакет документов включает:

оригинал и копию дарственной;
согласие остальных совладельцев;
выписку из ЕГРН, подтверждающую текущий состав совладельцев;
заявочный формуляр о государственной регистрации перехода права;
квитанцию об уплате государственной пошлины.

Регистрация завершается в течение 30 дней. После внесения изменений в ЕГРН дарополучатель получает выписку, подтверждающую право собственности на полученную долю.

Если совладельцы не могут прийти к согласию, дарственная может быть заключена только в части, не требующей их участия, либо необходимо обратиться в суд для разрешения спора.

Таким образом, при долевой собственности ключевыми элементами являются точное указание доли, согласие всех совладельцев и полное соответствие документального пакета требованиям регистрационной службы.

2.3.2. Если одаряемый несовершеннолетний

Если получателем подарка является несовершеннолетний, договор дарения квартиры оформляется через его законного представителя. Представитель (родитель, опекун или попечитель) подписывает акт дарения от имени ребёнка и подтверждает согласие на получение имущества.

Для оформления необходим набор документов:

паспорт дарителя;
паспорт законного представителя одаряемого;
свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
документ, подтверждающий право представителя (свидетельство о браке, решение суда об опеке и так далее.);
технический паспорт квартиры и выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
справка о согласии несовершеннолетнего (при необходимости);
нотариальная доверенность, если представитель подписывает договор от имени дарителя.

Процедура состоит из следующих шагов:

Составление текста договора дарения, в котором указываются полные данные сторон, точное описание квартиры и условие передачи права собственности несовершеннолетнему.
Подписание договора представителем одаряемого и дарителем в присутствии нотариуса. Нотариус удостоверяет подписи и проверяет законность сделки.
Регистрация перехода права в Росреестре. Для этого подается заявление, копия договора и перечень вышеуказанных документов.

Если несовершеннолетний младше четырнадцати лет, требуется согласие суда на получение недвижимости. Суд рассматривает интересы ребёнка, проверяет отсутствие конфликта интересов и подтверждает право представителя принимать имущество. Без судебного разрешения сделка считается недействительной для ребёнка в этом возрасте.

После государственной регистрации даритель и представитель одаряемого получают выписку из реестра, подтверждающую изменение собственника. Дальнейшее пользование квартирой осуществляется в соответствии с законом о защите интересов несовершеннолетних.

2.3.3. Если даритель состоит в браке

Если даритель состоит в браке, оформление дарственной на квартиру требует согласования с супругом и учета выбранного режима совместной собственности.

При наличии режима совместного имущества (общая совместная собственность) супруг обязан подписать договор дарения. Его подпись фиксируется в той же нотариальной форме, что и подпись дарителя.
При разделе имущества (раздельная собственность) требуется отдельное согласие супруга, подтверждающее отсутствие претензий к передаваемому объекту. Согласие оформляется нотариально заверенным заявлением.
Если супруг является совладельцем квартиры, в договоре указывается передача его доли. Оставшаяся часть переходит к получателю в соответствии с долевым соотношением.
При отсутствии совместного имущества, но с обязательством супруги на защиту интересов семьи, нотариус может потребовать справку о согласии супруга, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.
После подписания всех сторон документ передаётся в Росреестр для государственной регистрации. В заявлении указываются сведения о брачном статусе дарителя и наличии согласия супруга.

Соблюдение перечисленных пунктов гарантирует законность сделки и предотвращает возможные споры в будущем.

3. Этапы оформления дарственной

3.1. Подготовка документов

Подготовка документов - первый и обязательный этап оформления дарственной на квартиру. Без полного и правильно оформленного пакета невозможно перейти к нотариальному заверению.

Паспорта сторон - копии главных страниц паспортов дарителя и одаряемого, заверенные нотариусом. При необходимости дополнительно предоставляются сведения о месте регистрации.
Документ, подтверждающий право собственности - оригинал или заверенная копия выписки из ЕГРН (свободный лист), свидетельство о праве собственности, договор купли‑продажи, судебное решение и другое.
Технический паспорт квартиры - актуальная выписка из реестра, включающая площадь, адрес, кадастровый номер и сведения об инженерных коммуникациях.
Согласие супруга (супруги) дарителя - если квартира находится в совместной собственности, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, либо решение суда о разделе имущества.
Согласие супруга (супруги) одаряемого - при совместном владении одаряемого, аналогичный документ требуется от его/её супруги.
Доверенность - если одна из сторон действует через представителя, должна быть оформлена доверенность на право заключения дарственной, заверенная нотариусом.
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) - копии ИНН дарителя и одаряемого, применяемые для расчёта налоговых обязательств.
Справка о наличии/отсутствии обременений - выписка из реестра о наличии ипотек, арестов, сервитутов; в случае их наличия требуется согласие кредитора.

Все перечисленные документы собираются в один комплект, проверяется на соответствие требованиям законодательства и подписывается сторонами перед нотариусом. После этого можно переходить к составлению и заверению самой дарственной.

3.2. Составление договора дарения

3.2.1. Требования к содержанию договора

Я, как специалист в сфере недвижимости, описываю обязательные элементы договора дарения квартиры.

Первый пункт - полные данные сторон. Указываются фамилия, имя, отчество, паспортные реквизиты, ИНН, адрес регистрации дарителя и одаряемого. Без этой информации договор считается неполным.

Второй пункт - точная характеристика передаваемого имущества. Нужно указать тип недвижимости (квартира), адрес, комнатность, этаж, площадь в квадратных метрах, кадастровый номер, сведения о праве собственности, наличие обременений и ограничения.

Третий пункт - форма передачи прав. Формулируется, что даритель безвозмездно передаёт в собственность одаряемому указанный объект, а одаряемый принимает дар. Указывается дата и место заключения договора.

Четвёртый пункт - порядок государственной регистрации. Описывается, что стороны обязуются совместно подать заявление в Росреестр, приложить необходимые документы и оплатить госпошлину. При наличии ипотеки или других обременений указывается, что они снимаются до регистрации.

Пятый пункт - порядок передачи ключей и документов. Устанавливается срок, в течение которого даритель передаёт одаряемому ключи, техническую документацию, выписку из ЕГРН и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Шестой пункт - подписи сторон и печати (если применимо). Договор заверяется подписями дарителя и одаряемого, а также нотариальной подписью, если требование закона предусматривает нотариальное удостоверение.

Седьмой пункт - реквизиты свидетельства о праве собственности. Прилагается копия выписки из ЕГРН, подтверждающая полное право дарителя на объект.

Эти семь элементов образуют минимальный набор сведений, без которых договор дарения квартиры не может быть признан действительным и подлежит государственной регистрации.

3.2.2. Образец договора дарения

Образец договора дарения квартиры представляет собой документ, в котором фиксируются все существенные условия передачи права собственности от дарителя к одаряемому. Ниже приведён типовой шаблон, соответствующий требованиям гражданского законодательства.

Шапка документа
- Наименование «Договор дарения».
- Дата и место заключения договора.
- Полные ФИО, паспортные данные, ИНН и адреса сторон.
Предмет дарения
- Полное описание недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат.
- Указание, что объект находится в государственной регистрации и не обременён правами третьих лиц.
Условия передачи
- Установление, что даритель безвозмездно передаёт собственность одаряемому.
- Указание даты фактической передачи (вручение ключей, подписание акта приема‑передачи).
Права и обязанности сторон
- Даритель гарантирует отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
- Одаряемый принимает объект в текущем состоянии, несёт ответственность за содержание с момента передачи.
Ответственность за нарушения
- Штрафные санкции за предоставление недостоверных сведений.
- Условия возврата недвижимости в случае нарушения условий дарения.
Подписи сторон
- Подпись дарителя, подпись одаряемого.
- Сведения о нотариусе (если договор заверяется у нотариуса): ФИО, номер свидетельства, дата заверения.
Приложения
- Копия свидетельства о праве собственности.
- Выписка из ЕГРН.
- Копии паспортов сторон.

Документ должен быть составлен в двух экземплярах, один из которых передаётся одаряемому, второй хранится у дарителя. При регистрации договора в Росреестре требуется подать заявление, оригинал договора и перечисленные выше приложения. После внесения записи в ЕГРН право собственности переходит к одаряемому.

3.3. Нотариальное удостоверение (при необходимости)

Нотариальное удостоверение дарственной на квартиру требуется лишь в ряде ситуаций, когда законодательно предъявляется обязательное подтверждение подлинности подписи или когда одна из сторон требует дополнительной юридической гарантии.

Согласно действующему законодательству, обязательность нотариального заверения возникает при:

наличии в договоре условий, ограничивающих право собственности (например, право обратного выкупа);
передаче недвижимости, находящейся в ипотеке, если кредитор требует нотариального акта;
участии в сделке несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц;
необходимости регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) без возможности подачи документов в электронном виде.

Если ни одно из перечисленных обстоятельств не имеет места, подписанную сторонами дарственную можно подать в регистрирующий орган без нотариального заверения. При желании сторон оформить нотариальное удостоверение, процедура выглядит следующим образом:

Выбор нотариуса, имеющего право осуществлять сделки с недвижимостью.
Предоставление нотариусу оригинала договора дарения и всех подтверждающих документов (паспорт, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
Подписание договора в присутствии нотариуса, который удостоверяет подписи, ставит печать и вносит запись в протокол.
Получение нотариального акта, который затем прилагается к заявлению о государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение повышает юридическую силу договора, упрощает процесс регистрации и снижает риск оспаривания сделки в суде. При отсутствии требований, указанных выше, его оформление является необязательным и приводит только к дополнительным затратам.

Эксперт советует заранее уточнить у регистратора или кредитора необходимость нотариального заверения, чтобы избежать лишних расходов и задержек в процессе передачи квартиры.

3.4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре

3.4.1. Подача документов

Для подачи документов, подтверждающих дарение квартиры, необходимо выполнить несколько последовательных действий.

Сформировать пакет бумаг. Включить:
- Договор дарения, подписанный обеими сторонами.
- Паспортные данные дарителя и одаряемого (страницы с фотографией и регистрацией).
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
- Согласие супруга (если объект находится в совместной собственности).
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию перехода права.
- Иные документы, требуемые конкретным регистратором (например, справка о разводе).
Осуществить нотариальное заверение договора. Нотариус проверит подлинность подписей, отсутствие ограничений и соответствие формы. После заверения документ получает юридическую силу, но переход права в реестре пока не завершён.
Подать пакет в МФЦ или отдел регистрации прав в Росреестре. Подача возможна лично, через доверенное лицо или онлайн (при наличии электронной подписи). При личном обращении следует предъявить оригиналы и копии, а также заполнить форму заявления о регистрации перехода права.
Ожидать рассмотрения. Стандартный срок регистрации - 10 рабочих дней. В случае обнаружения ошибок или недостающих документов регистрационная служба запросит уточнения, что продлит процесс.
Получить свидетельство о праве собственности, оформленное на нового владельца. Документ выдается в виде выписки из ЕГРН и подтверждает завершение процедуры дарения.

При соблюдении перечисленных пунктов подача документов проходит без задержек, а переход права фиксируется в реестре в установленный срок.

3.4.2. Сроки и стоимость регистрации

Сроки регистрации дарственной на квартиру определяются работой Росреестра и зависят от полноты представленных документов. При подаче полного пакета (договор дарения, заявление, копии паспортов сторон, выписка из ЕГРН, доказательство права собственности) регистрация обычно завершается в 5‑10 рабочих дней. При обнаружении несоответствий или необходимости уточнения сведений процесс может растянуться до 30 дней.

Стоимость регистрации состоит из нескольких пунктов:

Государственная пошлина за внесение записи в ЕГРН - 8 000 рублей (по состоянию на 2023 год).
Нотариальные услуги - от 5 % до 10 % от рыночной стоимости квартиры; точный размер определяется тарифом нотариуса.
Дополнительные расходы (по желанию сторон):
- получение выписки из ЕГРН - 200‑400 рублей;
- кадастровый паспорт - 300‑500 рублей;
- услуги по подготовке и подаче заявления через онлайн‑портал - около 500 рублей.

Итого, минимальная сумма регистрации составляет примерно 9 000 рублей, а при привлечении нотариуса может достигать 15‑20 тысяч рублей, в зависимости от стоимости недвижимости. Оплата производится в банковский счет Росреестра и/или нотариальную контору в момент подачи документов.

4. Налогообложение при дарении квартиры

4.1. Налоговые последствия для одаряемого

Налоговые последствия для одаряемого зависят от характера отношений с дарителем и от статуса получаемой недвижимости.

При передаче квартиры от близкого родственника (супруг(а), дети, родители, родители в законном порядке, братья и сестры) налог на доходы физических лиц не взимается.
При передаче от лица, не являющегося близким родственником, одаряемый обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от рыночной стоимости квартиры, указанной в договоре дарения.

Одаряемый обязан включить полученную квартиру в декларацию о доходах за год получения дара и уплатить налог в установленный срок - до 15 июля года, следующего за годом получения.

При последующей продаже полученной квартиры применяется налог на прибыль от продажи недвижимости. Налоговый объект - разница между продажной ценой и суммой, признанной в качестве стоимости приобретения. Если квартира была получена в дар, в качестве стоимости считается её рыночная стоимость на момент получения. Ставка налога - 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов. При продаже в течение трех лет с момента получения дара налог может быть уменьшен, если одаряемый использует льготы, предусмотренные Налоговым кодексом РФ (например, освобождение при сумме сделки до 1 млн рублей).

Кроме НДФЛ, одаряемый обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Размер пошлины фиксирован и не зависит от стоимости квартиры.

Для минимизации налоговых обязательств рекомендуется заранее определить степень родства с дарителем, правильно оценить рыночную стоимость объекта и своевременно подать налоговую декларацию. При сомнениях в расчете налога следует обратиться к налоговому консультанту.

4.2. Освобождение от уплаты налога

Дарственная на квартиру может быть освобождена от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при соблюдении ряда требований, установленных Налоговым кодексом РФ. Эксперт отмечает, что освобождение применяется только к определённым категориям получателей и к конкретным условиям сделки.

Во-первых, освобождение предоставляется близким родственникам дарителя: супругу (супруге), родителям, детям, внукам, бабушкам и дедушкам, а также куженцам и тёщам. При передаче недвижимости между этими лицами НДФЛ не начисляется, независимо от стоимости квартиры.

Во-вторых, освобождение возможно, если даритель и получатель находятся в одной налоговой резидентской юрисдикции и обе стороны предоставляют подтверждающие документы:

паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность);
свидетельство о праве собственности на квартиру;
договор дарения, заверенный у нотариуса;
справка о родстве (при необходимости).

В-третьих, если дарственная оформляется в пользу не‑близких родственников или сторонних лиц, налоговое обязательство возникает. В этом случае ставка НДФЛ составляет 13 % от рыночной стоимости квартиры, определённой оценочной экспертизой или кадастровой стоимостью, если она выше рыночной.

Наличие в договоре пункта о передаче квартиры безвозмездно и указание на родственную связь гарантируют применение налогового освобождения. Если же в договоре присутствует условие о возмещении расходов (например, оплата коммунальных услуг), налоговое обязательство может быть пересмотрено.

Для подтверждения освобождения рекомендуется предоставить в налоговый орган копии всех вышеуказанных документов вместе с заявлением о применении налоговой льготы. После проверки органы ФНС официально фиксируют отсутствие налоговых обязательств и выдают соответствующее свидетельство.

5. Возможные причины отказа в регистрации

Оформление дарственной на жилое помещение часто заканчивается отказом при регистрации. Причины отказа фиксируются в реестре, и их знание позволяет заранее устранить недочёты.

Несоответствие правоустанавливающих документов. Если у дарителя отсутствует действительный документ о праве собственности или в нём указаны ограничения (залог, арест), регистрация невозможна.
Ошибки в самом договоре. Пропущенные подписи, неверно указанные сведения о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер) приводят к отклонению.
Отсутствие согласия супруга(и) дарителя, если квартира находится в совместной собственности. Без нотариального согласия регистрирующий орган откажет в признании сделки.
Наличие долгов по коммунальным услугам или налогов. Долги, не погашенные к моменту подачи, блокируют регистрацию, пока они не будут погашены.
Нарушение порядка подачи документов. Подача неполного пакета, отсутствие оригиналов или копий, не заверенных нотариусом, приводит к возврату заявления.

Для избежания отказа рекомендуется проверить каждый пункт до подачи заявления, оформить все согласия и уточнить отсутствие обременений. При соблюдении требований регистрация проходит без задержек.

6. Отмена договора дарения

6.1. Основания для отмены

Оформление дарственной на жилое помещение может быть аннулировано, если возникают законные основания, указанные в Гражданском кодексе РФ и семейном законодательстве. Ниже перечислены типичные причины, при которых сделка считается недействительной и подлежит отмене.

Отсутствие правоспособности или дееспособности одной из сторон (недееспособный даритель, неделимый несовершеннолетний получатель без согласия законных представителей).
Подделка или искажение подписи, печати, нотариального заверения, что свидетельствует о фальсификации документа.
Применение к дарственной условия, противоречащее публичному порядку или законодательству (например, дарение в обмен на скрытую выгоду, превращающее договор в куплю‑продажу).
Невыполнение обязательного условия, установленного в договоре (например, обязательство получателя использовать квартиру в определённом виде, которое нарушено).
Ошибочное указание предмета дарения (неверные сведения о площади, месте нахождения, правовом статусе квартиры).
Признание сделки недействительной судом в связи с нарушением процедуры регистрации или несоблюдением требований к нотариальному оформлению.

Для отмены дарственной необходимо подать иск в суд по месту нахождения квартиры. В заявлении указываются конкретные основания и предоставляются доказательства: выписка из ЕГРН, копия нотариального акта, свидетельства о подделке, медицинские справки о недееспособности. Суд рассматривает дело в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом, и выносит решение о признании дарственной недействительной либо её частичном аннулировании. После получения решения стороны обязаны выполнить его исполнение: вернуть имущество дарителю или восстановить предыдущие правовые отношения.

6.2. Процедура отмены

Процедура отмены дарственной на квартиру требует соблюдения чёткой последовательности действий, иначе договор может остаться юридически действительным.

Для начала необходимо установить, что отмена возможна только в случае наличия оснований, предусмотренных гражданским законодательством: существенное изменение обстоятельств, согласие сторон, выявление ошибки в договоре или его недействительности. Без подтверждающих документов отмена не будет признана судом.

Далее следует подготовить заявление об аннулировании. В нём указываются:

реквизиты дарственной (дата, номер, нотариальный акт);
причины отмены;
подписи обеих сторон.

Заявление подаётся в нотариальную контору, где был оформлен оригинальный документ. Нотариус проверяет соответствие заявления требованиям закона и подтверждает согласие сторон.

После получения нотариального свидетельства об отмене необходимо зарегистрировать изменение в Росреестре. Для этого подготавливают пакет документов:

Заявление об отмене (в оригинале и копии);
Нотариальное свидетельство об аннулировании;
Копии паспортов сторон;
Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Пакет подаётся в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра. После проверки регистрационный акт вносит запись об отмене в Единый государственный реестр недвижимости, и в системе появляется отметка о прекращении действия дарственной.

Если одна из сторон отказывается подписать заявление, остаётся возможность обратиться в суд. Исковое заявление подаётся в суд по месту нахождения недвижимости, в нём указываются те же основания, что и в добровольном заявлении. Суд, рассмотрев доказательства, примет решение об отмене договора и направит соответствующее распоряжение в Росреестр.

Итоговый документ о прекращении дарственной сохраняется у обеих сторон и в реестре недвижимости. Его отсутствие приводит к сохранению первоначального перехода прав собственности.

7. Часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы по оформлению дарственной на квартиру:

Какие документы нужны для составления договора?
Требуются паспорт дарителя и одаряемого, свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт объекта, справка о задолженности по коммунальным услугам (при наличии) и справка о доходах, если даритель обязуется уплатить налог.
Можно ли оформить дарственную без нотариуса?
Договор дарения недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке. Без нотариуса документ не имеет юридической силы.
Какой налог уплачивает получатель?
При получении квартиры в дар налог на доходы физических лиц не взимается, но может потребоваться уплата гербового сбора (0,5 % от стоимости объекта) и государственной пошлины за регистрацию права собственности.
Сколько времени занимает регистрация перехода права?
После подачи заявления в Росреестр срок регистрации составляет до 10 рабочих дней, при наличии всех необходимых документов.
Можно ли подарить квартиру, если на ней есть ипотека?
Договор дарения допускается, но банк должен согласовать передачу прав. Без согласия кредитора сделка считается недействительной.
Как оформить дарственную, если одаряемый несовершеннолетний?
Договор заключается в пользу законного представителя (родителя или опекуна), который впоследствии оформит передачу прав после достижения совершеннолетия.
Что происходит, если даритель умер до регистрации?
Договор считается недействительным, поскольку переход права собственности происходит только после государственной регистрации. Необходимо оформить наследство.